意大利租房注意！房屋维修费用到底谁来承担？房东与租客责任一次说清

意大利《华人街》消息：意大利租房注意！房屋维修费用到底谁来承担？房东与租客责任一次说清
华人街法律生活指南
在意大利租房，房屋出现问题时，维修费用究竟应该由房东还是租客承担？水龙头漏水、暖气锅炉故障、墙壁发霉、窗户损坏，甚至公寓楼电梯需要维修，这些情况都可能引发房东与租客之间的纠纷。
不少租客认为，房子是房东的，所有维修费用都应该由房东承担；也有房东认为，只要房屋已经出租，日常发生的维修费用就应该由租客负责。
事实上，意大利法律对双方的责任有明确规定。总体而言，日常使用产生的小型维修费用通常由租客承担，而涉及房屋结构、主要设备老化以及重大维修的费用，则原则上由房东承担。
那么，具体哪些费用应该由租客支付？锅炉维修、墙壁重新粉刷、管道故障以及公寓楼公共设施维修又该如何划分？
意大利法律主要通过《民法典》和《公平租金法》（第392/1978号法律）对这些问题作出规定。

一、普通维修与重大维修有什么区别？
判断维修费用由谁承担，首先要看维修项目的性质。
意大利法律主要将房屋维修分为两大类：
1. 日常维修（Manutenzione ordinaria）
主要是房屋在日常使用过程中，由于正常使用、消耗或者租客及其家人、访客的行为而产生的小型维修。
这类费用通常由租客承担。
2. 重大维修（Manutenzione straordinaria）
主要涉及房屋结构、主要设备、固定管线以及建筑物的重要组成部分，需要进行较大规模的维修或更换。
这类费用原则上由房东承担。
根据《意大利民法典》第1576条，房东有义务在租赁期间对房屋进行必要维修，使其始终能够满足双方约定的使用用途。
简单来说，租客负责日常使用过程中产生的小问题，房东则负责房屋本身的重大故障和结构性问题。

二、哪些小型维修费用需要租客承担？
根据《民法典》第1609条，租客需要承担与日常使用有关的小型维修费用。
例如：

• 更换容易拆卸的水龙头软管；
• 更换洗手池下方容易接触到的排水弯管或存水弯；
• 更换灯泡；
• 更换损坏的外部插座面板或开关面板；
• 日常使用造成的小型设备维修；
• 因租客本人、家庭成员或受邀访客的行为造成的损坏。
  
  

例如，如果厨房洗手池下方的一段软管破裂，只需要更换软管，不涉及墙体施工，那么通常由租客承担维修费用。
意大利最高法院第24737/2007号判决也涉及此类问题，强调对于不涉及墙体工程、属于容易接触和更换的外部管道部件，其小型维修费用可以由租客承担。
不过，租客承担维修费用也有明确界限。
如果损坏是由于自然老化、长期磨损或者不可预见、不可避免的意外事件造成的，不能简单地要求租客承担。
例如，一扇已经使用了30年的木质百叶窗，由于长期日晒雨淋导致木材腐烂，即使需要更换，也不能仅仅因为房屋处于出租状态，就将费用转嫁给租客。
因此，判断责任的关键不仅是维修项目本身，还要看损坏原因。

三、哪些重大维修费用应该由房东承担？
房东作为房屋所有人，原则上负责维护房屋主体结构以及主要设备的正常功能。
以下维修通常由房东承担：

• 更换或维修外部窗框、窗户、阳台及百叶窗；
• 维修埋在墙体内部的电线和水管；
• 屋顶、防水层及露台防水结构的翻修；
• 房屋主体结构出现问题后的修复；
• 根据新的安全法规对房屋固定设备进行必要的改造；
• 因设备自然老化而需要进行的大规模维修或整体更换。
  
  

相关司法判例包括：

• 意大利最高法院第6896/1991号判决：涉及外部窗户、阳台及百叶窗等部件的维修责任；
• 第271/1989号判决：涉及墙体内部电气及供水管线的维修；
• 第1947/1981号判决：涉及屋顶及露台防水层维修；
• 特拉尼法院2001年4月30日判决：涉及设备按照安全法规进行改造。
  
  

原则上，即使损坏是由第三方造成的，房东仍然需要按照法律规定承担其应负的维修责任。
但如果损坏是由于租客本人或其允许进入房屋的人员故意行为或者重大过失造成的，则可能需要由租客承担相应责任。
另外，如果租客发现重大故障后没有及时通知房东，导致损失进一步扩大，也可能需要对扩大的损失承担责任。

四、锅炉、暖气和电气设备维修费用由谁承担？
锅炉（Caldaia）和供暖系统是意大利租房中最容易发生费用纠纷的项目之一。
这里需要区分日常管理费用和设备本身的重大维修费用。
通常由租客承担的费用包括：

• 天然气或柴油等燃料消耗费用；
• 锅炉日常运行管理费用；
• 暖气片排气；
• 过滤器清洁；
• 日常清洁和小型调节；
• 法律规定的定期检查和维护费用。
  
  

这些费用属于日常使用及设备管理产生的费用。
通常由房东承担的费用包括：

• 锅炉因长期老化而需要整体更换；
• 锅炉内部重要结构性部件发生重大故障；
• 供暖系统需要进行大规模维修；
• 因设备使用寿命到期而产生的重大更换费用。
  
  

电气设备也是同样的道理。
例如，更换灯泡、外部开关面板通常由租客负责；如果需要重新铺设整套电线，或者因设备老化需要进行重大电气系统改造，则原则上属于房东的责任。
简单理解：租客承担维持设备日常正常运行的费用，房东承担设备本身重大故障及自然老化所产生的费用。

五、墙壁重新粉刷、发霉和室内装修谁负责？
墙壁重新粉刷也是房东与租客之间经常发生争议的问题。
一般情况下，如果墙壁只是因为日常居住产生污渍、颜色变旧，租客希望重新粉刷，那么费用通常由租客自行承担。
但是，如果墙壁需要重新粉刷，是因为房屋本身存在结构性问题，情况就完全不同。
例如：

• 墙壁出现返潮；
• 墙面因屋顶漏水产生水渍；
• 墙壁因埋在内部的水管破裂而受损；
• 房屋存在建筑防水问题，导致墙面发霉。
  
  

如果这些问题是由房屋结构或设备故障造成的，那么房东不仅需要负责解决漏水、返潮等根本原因，还应根据具体情况承担受损墙面的修复和重新粉刷费用。
也就是说，不能将由房屋本身缺陷造成的墙面损坏，简单归类为租客日常使用产生的污损。

六、公寓楼的公共区域和物业费由谁支付？
如果租住的房屋位于公寓楼（Condominio）内，公共区域和公共设施的费用也需要按照法律规定进行划分。
根据第392/1978号《公平租金法》第9条，除非租赁合同另有合法约定，租客通常需要承担与日常使用公共服务有关的费用。
主要包括：

• 楼梯及公共区域的清洁费用；
• 电梯的日常运行和普通维护费用；
• 公共区域照明用电；
• 公寓楼集中供暖费用；
• 公共用水费用；
• 化粪池及公共排污设施的清理费用；
• 公共空调及其他公共技术设备的运行费用。
  
  

但是，如果公寓楼需要进行重大维修，例如：

• 整栋建筑外墙翻新；
• 更换公寓楼中央供暖锅炉；
• 安装全新的电梯；
• 屋顶及公共防水结构的大规模翻修。
  
  

这些重大维修费用原则上由房东承担，而不是租客。
门卫费用有特别规定：
如果公寓楼设有门卫（Portineria），法律规定通常由租客承担90%的费用，房东承担剩余10%。
此外，房东要求租客支付公共费用时，租客有权查看相关费用凭证和账单，核实费用是否真实发生。
根据法律规定，租客通常应在房东提出付款要求后的两个月内支付相关费用。

七、房东和租客能否通过合同另行约定维修责任？
意大利法律允许房东和租客在一定范围内通过租赁合同约定费用分担方式。
例如，双方可以明确约定，某些原本属于房东承担的维修项目，由租客承担。
这种安排在商业租赁合同中比较常见，住宅租赁合同中原则上也可能存在类似约定。
意大利最高法院第1303/1989号判决涉及双方通过合同约定维修费用承担方式的问题。
不过，这类条款必须明确、具体，不能仅凭含糊不清的合同表述，就认定所有维修费用都由租客承担。
一些租赁合同还会规定，租客每月预先支付一笔固定的公共费用或维护费用，年底再根据实际支出进行结算。
因此，签订租赁合同时，建议双方明确写清楚：

• 哪些日常维修由租客负责；
• 哪些重大维修由房东负责；
• 锅炉检查及维护费用如何分担；
• 公寓楼公共费用如何结算；
• 发生重大故障时，双方应如何通知和处理。
  
  

需要注意的是，合同约定仍然必须遵守法律的强制性规定，不能通过合同免除依法应当承担的安全保障等基本义务。

八、房东拒绝维修，租客可以怎么办？
如果房屋出现需要房东负责的重大故障，而房东在收到通知后仍然拒绝维修，租客并非只能被动等待。
根据《民法典》第1577条等相关规定，租客可以根据具体情况采取法律措施。
主要包括：
1. 要求房东履行维修义务
租客可以通过正式书面通知要求房东尽快进行维修。如果房东拒绝履行义务，可以通过法律途径要求其完成必要维修。
2. 要求解除租赁合同
如果房屋故障严重，已经无法满足正常居住或合同约定的使用目的，租客可以根据具体情况要求解除合同。
3. 要求赔偿损失
如果房东未履行维修义务，导致租客遭受实际损失，符合相关法律条件时，租客可以要求赔偿。
4. 要求适当降低租金
如果房屋部分区域因维修问题无法正常使用，导致租客无法充分享受租赁物，可以根据具体情况要求相应减少租金。
相关问题涉及意大利最高法院第18197/2007号判决。
5. 紧急情况下自行维修并要求报销
如果维修确实紧急，租客可以按照法律规定自行安排维修，并向房东要求偿还合理费用。
但需要注意，租客应当在开始维修的同时通知房东，并保留维修合同、发票、付款凭证以及故障照片等证据。
如果维修工程持续超过20天，并导致房屋部分区域无法使用，租客还可能有权根据实际影响的时间和范围要求相应减少租金。

九、租约到期退房时，房东可以要求租客重新装修吗？
租约结束、归还钥匙时，租客有义务按照收到房屋时的基本状态归还房屋。
但这里有一个非常重要的例外：正常使用产生的自然损耗，不属于租客需要赔偿的损坏。
根据《意大利民法典》第1590条，租客应当按照接收时的状态归还房屋，但正常使用产生的损耗以及法律认可的自然老化除外。
例如：

• 地板经过多年正常使用出现轻微划痕；
• 墙壁颜色因正常居住而逐渐变旧；
• 房屋内部出现合理范围内的自然磨损。
  
  

这些情况通常不能成为房东要求租客承担额外赔偿的理由。
但是，如果租客造成了超出正常使用范围的损坏，例如：

• 打碎窗户玻璃；
• 将洗手盆或马桶撞裂；
• 故意损坏房门；
• 因不当使用造成严重墙面或地板损坏。
  
  

那么房东可以依法要求租客承担相应维修或赔偿责任。
如果房东准备从租房押金（Deposito cauzionale）中扣除维修费用，还需要注意一个问题：维修费用不能忽略物品本身的使用年限和折旧价值。
例如，一只已经使用20年的浴缸损坏，房东不能不考虑原有浴缸的老化程度，就直接要求租客承担购买全新浴缸的全部费用。
维修或更换费用应当根据实际损失、物品原有价值及折旧情况合理计算。
另外，房东在租赁期间进行了重大维修，并不意味着可以自动要求租客增加房租。是否能够调整租金，还必须根据租赁合同类型及适用的法律规定判断，不能仅凭房东单方面决定。

十、在意大利租房，记住这几个基本原则
对于房东和租客来说，理解维修费用的划分，可以避免许多不必要的纠纷。
可以简单归纳为以下几点：

维修项目	通常由谁承担
更换灯泡、外部开关面板	租客
更换容易拆卸的水管软管	租客
日常清洁和锅炉定期维护	租客
暖气片排气、过滤器清洁	租客
锅炉因老化需要整体更换	房东
墙体内部水管、电线重大维修	房东
屋顶及建筑防水层翻修	房东
建筑外墙重大翻新	房东
公共区域日常清洁	租客
公寓楼电梯日常运行维护	租客
公寓楼更换新电梯	房东
门卫服务费用	租客90%，房东10%
正常使用造成的自然损耗	租客通常无需赔偿

最后提醒：
在意大利租房，遇到维修问题时，不要简单地认为所有费用都应该由房东承担，也不要因为房东提出要求，就认为自己必须支付所有维修账单。
最重要的是判断三个问题：维修属于日常维护还是重大维修？损坏是正常使用造成的，还是房屋自然老化或结构缺陷造成的？租赁合同是否对相关费用作出了明确约定？
遇到争议时，建议通过电子邮件或PEC等方式留下书面通知，并保存照片、维修报价单、发票和付款凭证。
了解《意大利民法典》第1576条、第1577条、第1590条、第1609条，以及第392/1978号法律第9条的相关规定，有助于房东和租客更好地维护自己的合法权益。

——华人街网站 alexzou编译整理，综合参考：laleggepertutti.it、意大利相关法律条文及司法判例。本文根据目前公开资料整理，仅供信息分享，不代表本网站及译者观点。具体责任应结合租赁合同、故障原因及适用法律判断。未经允许，请勿转载。