每平方米每月0.5元，却能享受到价值超1元的物业服务——这笔看似“亏本”的账，在温州市鹿城区桂柑社区已经持续了4年。
“我们老旧小区共有3200多户，每户每年仅缴纳240元物业费，折合下来每平方米每月不足0.5元。但物业团队依然投入了19名工作人员，不仅做好基础保障，还加密楼道清扫频次、承担化粪池疏通和绿化修剪等增值服务，完全是按照每平方米1元的标准在提供服务。”桂柑社区党委书记谢修燕介绍。
今年全国两会期间，有代表建议将《物业管理条例》更名为《物业服务条例》，得到住建部回应，也引发了社会对小区物业服务提质升级的热议。
作为温州老城区，鹿城全区822个小区中，2000年前建成的老旧小区多达323个，占比近40%。这类小区普遍物业费标准偏低，多数长期维持在每月0.5元/平方米左右。低收费、高诉求、难运维成为老旧小区治理的普遍痛点。
0.5元的物业费不够用，又要做好服务，怎么办？
一部手机解决了百合苑小区缺门禁问题，图为外卖小哥使用门禁。
动员热心居民参选 小区业委会全覆盖
“0.5元的物业费，仅能勉强覆盖基础卫生清扫工作，本质上更接近‘卫生费’。”鹿城区房产管理中心副主任李道章坦言，鹿城老旧小区大多体量小、住户分散、营收微薄。即便有专业物业入驻，也只能通过压缩人力、运维成本维持运营，最终陷入收费低、服务差、缴费率低、物业亏损撤场的恶性循环。
鹿城区多个老旧小区曾深陷这一困境，有小区5年内接连更换3家物业公司，最后一家物业因长期亏损仅入驻半年便撤员离场。物业缺位后，小区迅速陷入治理真空：生活垃圾堆积无人清理、楼道小广告泛滥、门禁设施损坏失效，小区环境脏乱差，居民投诉不断、怨声载道。
2022年7月数据显示，鹿城区无物业小区多达225个，其余有物业小区也普遍存在服务不规范、运维不到位、响应不及时等问题。
菱藕社区大片区物业开展夏日泡泡节特色活动。
“小区缺物业，碰到邻里漏水纠纷、车辆刮擦、树木挡视线等问题，住户只能去找社区。”谢修燕对此颇感无奈，“涉及需要经费支出的化粪池疏通等工作，社区工作人员还要找业主一户户筹资。”
随着小区楼龄增长，管道老化、墙体脱落、设施破损等问题逐年增多，老旧小区管护难度、运维成本持续攀升。单纯依靠社区兜底物业工作，显然难以持续。
为彻底破局，2022年5月，鹿城区启动基层治理提升集中攻坚战。区委组织部调研发现，小区物业缺位、服务失序的核心症结，大多在于业委会缺失或履职不力。对此，鹿城创新治理思路，将业委会建设摆在基层治理重要位置，全域推进业委会规范化建设，对无业委会小区开展集中攻坚。区委组织部牵头，联动街镇、社区、网格力量，精准摸排辖区内有责任心、懂治理、顾大局的热心业主，全力动员其参选业委会。
动员之路并不顺利。谢修燕对此记忆犹新，她曾攥着一份精心筛选出的小区能人名单，一一上门做工作，可大家一听说要参选业委会，纷纷摇起了头。“不仅没有报酬，还容易得罪人，大家都认为这是吃力不讨好的事情。”
为打消业主顾虑、激活自治力量，鹿城区打出赋能业委会建设“组合拳”。建立区四套班子连片挂钩、网格警长驻小区等机制，为业委会履职撑腰鼓劲；搭建荣誉激励体系，推选优秀业委会主任为人大代表、政协委员及各类先进典型，提升岗位认同感；完善制度保障，编制业委会建设工作指南，推行“三审两公开一备案”“业财代理”等规范化制度，让小区公共事务、资金使用全程透明可查。
“业委会最怕被人在背后指指点点。如今，区里联动鹿城农商行统一协助小区做账，小区内的钱怎么花，花到哪里去，每位业主随时可查。”谢修燕的一番话，最终让桂柑社区桃李小区住户吕人德打消顾虑。吕人德是温州一家国企退休职工，平时热心公益，是温州一家500多人公益队伍的理事。拗不过谢修燕的软磨硬泡，吕人德参与小区业委会选举，并顺利当选为业委会主任。
桂柑社区通过调整划线等方式新增停车位。
如今，鹿城所有小区已实现业委会滚动全覆盖。“业委会成立后的第一件事，就是对接引进专业物业公司，让小区治理步入正轨。”吕人德介绍。
“土法门禁”省了十万 增收降本都有一套
建好业委会只是起点，0.5元超低物业费不够用，又要实现服务提质、物业保本、居民满意，是老旧小区治理的核心难题。
在吕人德看来，服务提质最直接的方式是上调物业费，但业委会摸排发现，居民涨价意愿极低，调价路径行不通。“一年240元，已经延续了30多年了，突然想要涨价，难啊。”
居民不愿涨价、物业不愿亏本运营，两难困境下，鹿城探索出“不涨物业费、多元补收益、抱团降成本”的特色路径，实现低收费与高品质服务的平衡。
桂柑社区通过优化小区行车动线、规整闲置空间等方式新增停车位，推行错时对外开放机制，每年产生50余万元停车收益，全部用于补贴物业运维开支。稳定的补充收益，成功吸引深耕商品房物业服务的新希望物业入驻接管。小区物业主管林连晓介绍，运营4年以来，小区物业实现稳定微利，服务得以常态化、高品质落地。
南汇街道龙源社区的“抱团运维”，是鹿城破局的又一个尝试。针对单个老旧小区养不起物业的问题，街道、社区牵头，将周边20个无物业老旧小区“打包”，统一聘请一家物业公司，实现资源共享、成本分摊。
龙源社区大片区物业维修人员修复公用水电。
“我们反复测算，如果按照每年每户240元测算，服务人群超过2000户，物业收缴率达到90%以上，才有可能保本。”中纳物业公司龙源片区主管胡淑云介绍，抱团后，物业统一调配保洁、保安、维修人员，集中采购物料，大幅压缩开支。
可即便每年每户240元，仍有部分住户不愿缴纳。“我们就在双龙、瓯龙两个小区试点‘先服务后缴费’。”龙源社区第一书记陈醉说。
有了物业服务之后，两个试点小区的变化肉眼可见。瓯龙小区剪掉了困扰多年的飞线，加装2组充电桩，保障停车有序；双龙小区拓宽了300平方米的中心花园。“以前小区垃圾3天清一次，现在天天清；以前坏了东西没人修，现在一个电话就上门。”双龙小区不少居民说，有没有“管家”确实不一样。
瓯龙小区新加装的充电桩。
一系列定制服务及时解决居民所需，也让持保留或反对意见的业主实打实看到引进专业物业的好处，龙源社区其余18个小区随后都顺利引入物业。“物业服务上来了，小区焕然一新，大家参与小区治理的热情也高了。”陈醉感叹。
作为老小区，百合苑小区缺少可以连接对讲每一户业主的门禁系统。外访亲友或外卖小哥想进小区，核实身份成了一个难题。该小区业委会主任韩戟咨询过厂家，在小区装一套门禁系统怎么也得10多万元。怎样用最少的开支，起到门禁效果？韩戟灵机一动，把一部价值200元的老手机固定在小区大门口。外访亲友或外卖小哥想进小区，直接用这部手机上的微信与门卫或对应业主联系，申请远程开门。
而为了引导更多热心住户参与老旧小区治理，鹿城还引入“空间合伙人”机制。在桂柑社区，一处国有闲置空间被改造成惠民驿站，成了10多位具有理发、缝补、补鞋等技能合伙人的入驻地。“社区推行‘公益服务换免租’模式，合伙人通过提供公益服务即可抵扣租金；而居民若想享受免费理发等服务，则需参与社区活动赢取‘幸福积分’进行兑换。”惠民驿站理发店店主夏正德说。
“以前社区举办老人集体生日会等公益活动征集志愿者要靠动员，现在他们抢着来。”谢修燕笑着说。“我为人人，人人为我”，别看只缴纳0.5元物业费，也能享受到多元化、暖心化的增值服务。
社区牵头积极对接 三方议事协作解难
专业物业入驻、常态化服务落地，让小区基础治理提质增效，但老旧小区常年积累的复杂难题，仅靠物业单一力量难以彻底化解。设施老化、专业运维不足、跨部门协调难等短板，仍是制约小区治理升级的瓶颈。
建成已有26年的鹿城电化小区便是一个缩影。小区内栽种的多株高大乔木，因常年缺乏专业修剪、规整，逐渐长成大树，给居民生活带来诸多困扰。每到夏季，浓密的枝叶极易藏匿蚊虫、滋生虫害，让住户饱受蚊虫叮咬之苦；入冬之后，枝叶依旧繁茂，牢牢遮挡楼栋采光，低层住户家中常年阴暗潮湿。长期下来，居民怨言不断，纷纷对小区物业服务提出不满。
电化小区高大树木修剪现场。
面对居民的诉求，物业虽有心整改，却始终束手无策。这些乔木大多高达二三十米，修剪作业不仅需要专业的高空设备、专业技术人员，还需符合园林绿化作业规范，仅配备基础运维工具的小区物业不具备施工条件，绿化养护难题一度陷入“居民有诉求、物业无能力”的僵局。
为破解此类治理痛点，鹿城常态化搭建社区、小区业委会、物业三方联动的“三方议事堂”平台。议事堂不设参与门槛、不限讨论议题，小区琐事、疑难大事都能坐下来协商。简单民生问题由社区当场协调办结；遇到跨部门、跨片区的复杂难题，社区会牵头对接相关职能部门，甚至邀请区领导共同会商、推动问题落地解决。
在蒋家桥社区组织召开的“三方议事堂”专题协商会上，电化小区业委会主任刘兴伟现场提出了小区高大树木修剪难题。社区积极对接，协调市政园林下属专业绿化养护公司上门开展作业。专业团队精准修剪超高树枝、清理杂乱枝叶，彻底解决了长期困扰居民的遮光、蚊虫滋生问题，让小区居住环境焕然一新。
不止绿化修剪，依托“三方议事堂”联动机制，电化小区有效链接鹿城区消防救援大队、温州市水务集团等单位资源，利用小区地面空位新增智能充电桩100余个，同步安装地下室消防喷淋系统，既解决了居民“充电难”，也保障了用车安全。
“以前小区难题没人牵头解决，居民诉求无处反馈，矛盾全都积压在物业身上，物业委屈、居民闹心。”刘兴伟坦言，“三方议事堂让各方坐下来协商共治，诉求有渠道、难题有人接、事事有着落，既缓解了物业履责压力，也理顺了邻里矛盾、治理矛盾。”
据不完全统计，截至目前，鹿城通过“三方议事堂”已累计解决各类民生难题7600余件。这在不涨物业费的条件下推动了小区治理升级。
【当事人说】
丰汇社区竹园小区物业经理张锦文（温州佳诚物业有限公司）：
在老旧小区做物业，环境整治和日常管理很磨人，但真正让人头疼的，还是那些权责不清的陈年旧账。就拿小区外人行道底下管道破损来说，过去我们得跟业委会一趟趟跑市政、跑执法，一层一层问，往往因为搞不清权属问题，耗上几个月是常事。
现在有了社区“三方议事堂”，情况完全不一样了。社区每个月都会邀请我们参加议事，遇到难题，社区直接把相关部门请来，大家坐下来把问题摊开、把方案讨论好，谁该做什么、什么时候做完，当场就能说清楚。
龙源社区奔驰商厦居民陈美莉：
我们这一片以前20多个小区都没有物业，居住体验很差。垃圾到处堆放，道路坑坑洼洼，门禁、监控早就坏了，车辆乱停，发生剐蹭找不到人，邻里矛盾也多。单个小区规模小，单独请物业根本不现实，大家也缺少花钱买服务的念头。有问题只能找社区，可社区就那么几个人，好多难题他们也是心有余力不足。
现在周边小区一起“拼单”请物业，费用平摊下来不贵，服务却不含糊。垃圾有人及时清，破损道路修好了，监控门禁都换新，车子也停得整整齐齐。还有电工定期巡检，绿化师傅修剪花草，遇到纠纷也有人帮忙调解。现在住在这儿，心里踏实又舒坦。
桂柑社区桂柑桃李小区居民陈小华：
我在小区里住了30多年，看着它一点点变老，又一点点变好。以前没有业委会，也没有物业，我们遇到什么事儿，只能找社区，有一回小区的化粪池满了，连清掏费都凑不齐。小组长挨家挨户收卫生费的时候，邻里之间也你推我挡，谁也不乐意掏钱。
现在业委会成立了，物业入驻了。说实话，一开始我还在想，会不会只是做做样子？没想到，他们把楼道清扫得干干净净，下水道堵塞、灯不亮了，物业能有专业的维修人员上门。一来二去，大家交物业费也爽快多了。现在每天吃完晚饭出去遛弯，看着绿化整整齐齐，岗亭里有保安24小时值守，真觉得放心。
教场社区白鹿商城居民范素丽：
我在白鹿商城住了十几年，以前小区里杂物乱堆、电瓶车乱停、墙上小广告贴得密密麻麻，看着就让人心烦。2023年，小区业委会成立后，业委会主任严老师经常在小区里转悠，看到哪里杂物比较多、哪个位置电瓶车乱停放、哪面墙小广告比较多，就一一记下来报给社区。社区牵头业委会、物业和居民代表坐在一起商量，决定每个月开展环境清理、电瓶车整治等志愿服务活动，物业和业委会也及时排查处理高空隐患。这样一段时间下来，小区环境一天天变好，我们心里别提多高兴了。
来 源：潮新闻
记者 戚祥浩 李攀 通讯员 林梅
本文转自：温州新闻网 66wz.com
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