西班牙父母可生前将房产“传给”子女：保留终身使用权，提前完成房产传承

一套房产在房主去世之前就可以改变所有权，同时父母仍然可以继续居住在房子里。其方式是：父母将房屋的“虚有产权”（nuda propiedad）赠与子女，同时为自己保留终身用益权（usufructo vitalicio）。这样一来，房产的所有权实际上已经提前完成了部分转移。

在这种情况下，子女获得的是房屋的有限产权，而父母则继续保留居住权，或者继续享有房屋产生的租金收益。房屋的完整所有权（pleno dominio）因此被分成两部分：虚有产权和用益权。这两种权利可以同时存在很多年。

不过，网上所说的“可以节省超过3万欧元”并不是所有家庭都适用。最终能够节省多少，取决于房产价值、保留用益权人的年龄、双方亲属关系、受赠人的个人资产情况，以及所在自治区和市政府的具体税收规定。因此，每个家庭都需要根据自身情况单独计算。

什么是用益权和虚有产权？

由房地产中介IGLOO By Exes Centre在TikTok上发布的一段视频，以“Hacienda会恨死我了”为开场，将这种方式介绍为一种降低最终税费的规划方法。其核心思路就是：父母在生前把房屋的虚有产权转让给子女，同时自己保留用益权。

不过，这种说法容易让人产生误解。这种方式可能降低部分税费，但并不意味着完全不用缴税。

第一阶段，子女通过赠与获得房屋的虚有产权。例如，加泰罗尼亚税务部门曾以一套价值30万欧元的房产为例，说明受赠人需要通过651号税表（modelo 651）申报相关赠与税。具体税额会根据继续保留用益权的父母年龄等因素发生变化。也就是说，第一次税费会在房产赠与时产生。

第二阶段则发生在用益权终止之后，例如父母去世后，子女就会取得房屋的完整所有权。根据加泰罗尼亚税务部门的规定，子女还需要通过653号税表（modelo 653），按照其新增取得的权利价值进行申报。

因此，这种方式只是把部分税款分开到不同时间缴纳，并不意味着税款被取消。

不同自治区，税费可能差很多

除了赠与税之外，房产转让还可能给赠与方带来其他税务责任。对于无偿取得的房产，通常由接受房产的一方承担相应税费，而赠与人在个人所得税（IRPF）方面也可能产生资本利得。此外，还有可能涉及市政土地增值税（plusvalía municipal）。

因此，计算这种房产传承的成本，需要考虑多个税务项目。

所在自治区对最终税费影响非常大。例如，在加泰罗尼亚，父母向子女赠与房产，在符合相关条件并通过公证书正式办理的情况下，可以适用较低的税率。同时，受赠人原有资产以及应税基础等因素也会影响最终金额。

因此，在决定采取这种方式之前，应该将生前赠与和去世后的继承进行比较。同一套房产，在不同情况下产生的税费可能存在明显差异。

此外，相关法律文件必须明确写清楚：子女获得的是哪一种权利，以及父母保留了哪些权利。如果名义上将资金或房产说成是“贷款”，但实际上没有真正的还款安排和条件，那么税务部门可能认定其属于隐性赠与（donación encubierta）。

最后，父母生前将房产转给子女，也并不意味着可以完全不受限制地改变未来的家庭财产分配。在西班牙大部分地区，法律规定部分近亲属享有法定保留份（legítima），不过具体规则会因自治区不同而有所差异。

因此，一套房产不能脱离整个家庭的财产和继承情况单独考虑。在进行房产生前赠与之前，需要综合评估家庭其他资产、继承人情况以及当地税收规则。

本文来源：微信公众号「西班牙华人街」
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