多年来,由于不再能通过储蓄获利,德国投资者纷纷转向房产,导致房地产价格一直在飙升,而高需求又使得房价更加昂贵。瑞银最新的一项研究表明:德国法兰克福市已出现了全世界最大的房价泡沫!

瑞银在“全球房地产泡沫指数”这项研究中调查了全球25个主要城市的房地产市场,结论认为,目前在国际比较中,德国的法兰克福和慕尼黑两座城市都处于过热状态。当综合指数达到1.5时,该城市就会被标红以示警戒,而法兰克福的房价泡沫指数已高达2.16!慕尼黑在去年还是泡沫风险最严重的城市,今年则以1.84排在第四位。

今年全球房价泡沫最高的前10座大城市是:

1、德国美茵河畔法兰克福(2.16)

2、加拿大多伦多(2.02)

3、中国香港(1.90)

4、德国慕尼黑(1.84)

5、瑞士苏黎世(1.83)

6、加拿大温哥华(1.66)

7、瑞典斯德哥尔摩(1.62)

8、法国巴黎(1.59)

9、荷兰阿姆斯特丹(1.58)

10、日本东京(1.46)

从2020年年中到2021年年中,扣除通胀带来的影响后,全部25座受调大城市的自住房价格平均上涨了6%。研究报告的作者表示,这是自2014年以来的最高年度增幅。而在过去一年中,德国的房地产价格则平均上涨了8%至9%。从2016年以来,法兰克福的实际房价平均每年上涨10%。

这与经济发展和相关的人口快速增长均有关系,法兰克福的人口数在过去10年中增长了约12%,目前约有76.4万名居民,因此尽管新建项目已经增加,但依然供不应求。住房短缺的直接后果是:法兰克福的租金每年上涨近3%,这使得法兰克福成为所有受调查城市中租金通胀率第三高的城市。

市区高昂的居住成本使得人们纷纷将目光转向郊区和卫星城镇,于是过去一年中,法兰克福近郊的房价涨幅甚至超过了市区。这一现象在慕尼黑也在发生。瑞银谈及慕尼黑时表示,“这座城市已成为其成功的受害者。”根据瑞银的研究,慕尼黑的房东需要将房屋租出38年才能收回购房成本,法兰克福也需要32年,这样的租售比绝不能用“健康”形容。

除了这两座城市,瑞银还没有仔细审查过德国的其他大都市,“但像柏林或科隆这样的城市,处于风险区的可能性也很高。”

该研究的作者表示,在许多受调查的城市中,郊区房地产市场都出现了一定的涨幅,其主要原因是“疫情封锁之后,城市生活失去了吸引力”。该研究报告中提及,未来可能出现“根本性需求转变”,而这将“降低城市房价几乎一定会上涨的可能性”。

该研究还指出,“法兰克福、慕尼黑、巴黎和阿姆斯特丹等城市的住宅房地产市场存在巨大的不平衡”。专家认为,法兰克福、慕尼黑等过热城市的房地产价格如果能缓慢下跌,或者可成为泡沫崩溃的温和替代方案,但再次回到正常水平,或将需要10到15年的时间。

(编辑:夏雨)