房东因租客欠租提起驱逐诉讼，反被判赔 3,000 欧元

在法国，一名房东因租客欠缴房租和杂费而提起诉讼，要求解除租约并驱逐租客。然而，法国最高法院（Cour de cassation）在2025年9月18日作出判决，驳回了房东的请求，认为其未履行法定义务，反而判令他赔偿租客3,000欧元。



案件起源于2018年2月21日。房东因认为租客长期欠付房租和物业杂费（charges locatives），向其发出“因正当理由终止租约”的通知，并随后诉诸法庭，请求法院裁定解除租约并驱逐租客。
最初，巴黎上诉法院支持房东立场，但租客不服，提出上诉至法国最高法院。

租客主张：房东并未证明或完成对物业杂费的年度结算（régularisation des charges），因此无权要求补缴所谓的欠款。

律师事务所 Neu-Janicki 指出：“房东只有在证明其已完成年度杂费结算的情况下，才可要求支付欠款。”



根据1989年7月6日法国《改善租赁关系法》第23条，
• 房东可以向租客收取“物业杂费预缴金”（provisions sur charges），即按月预付一笔估算金额；
• 但每年至少一次，房东必须对这些杂费进行结算，核对实际支出与租客已缴纳的预付金额；
• 若租客多缴，房东应退还差额；若少缴，则可补收。此外，房东需在结算前一个月向租客提供费用明细，并在接下来的六个月内向租客开放查阅账目凭证。



该案租客的月租金为963.11欧元，其中杂费预缴金为155欧元，即每年1,860欧元。
然而，法庭查明房东在2016至2018年的实际杂费支出分别为：
• 2016年：1,198.82欧元
• 2017年：1,438.89欧元
• 2018年：1,822.95欧元
可见，每年的实际支出均低于租客缴纳的预付金额。也就是说，租客并非欠费，而是房东从未依法核算与退还多缴款项。

最高法院因此指出：“上诉法院在未核实房东是否已结算杂费、亦未重新计算所谓欠款的情况下，就裁定解除租约，缺乏法律依据。”



最高法院据此撤销了巴黎上诉法院的判决，并重申以下原则：“当房东因欠租申请解除租约时，法官必须核实其是否履行了年度杂费结算义务，并证明所要求金额的合理性。否则，租约不得解除。”此外，法院判令房东赔偿租客3,000欧元，用于支付其在诉讼过程中的法律费用。



这一判决提醒房东：
• 管理租赁事务不能凭估算或口头协议，需保留账单、凭证并依法结算；
• 若忽视杂费结算，即使租客确有拖欠，法院也可能驳回诉求；
• 在法国司法实践中，租户权益受法律严格保护，房东若操作不当，可能反被判承担赔偿责任。




来源：Capital 编译：ChatGPT