法国买房正当时，并非一定高收入

Meilleurstaux.com网站最新研究显示，即使收入不是很高，你也有可能买得起理想的住房。（图片来源：法新社资料图）

【欧洲时报特约记者朱家贝编译报道】Meilleurstaux.com网站最新研究显示，获得购房贷款家庭的平均收入在两年间下降了20%，就是说，即使收入不是很高，你也有可能买得起理想的住房。购房贷款往往是笔不小数目，对贷款银行来说是一种风险。各个银行发放贷款的标准可能各不相同，但都会考虑5个主要因素：首付、收入的稳定性、负债比例、家庭状况和购房的成功几率。

巴黎与外省差距拉大

Meilleurstaux.com每年都要做一个这方面的研究报告，今年发布的研究报告名为《贷款者画像》。研究显示，获得贷款的人平均收入大幅下降。2018年这个数字是一个家庭净月收入4376欧元。相比2017年的5134欧元，下降15%，2016年是5500欧元，下降20%。就是说，两年间，获得购房贷款的家庭平均月收入下降了1120欧元，相当于下降了20.4%。这意味着，很多此前因为收入不够高、无法贷款买房的法国人，现在有可能获得贷款，从而成为房主。Meilleurstaux.com新闻部负责人贝尔尼耶（Maël Bernier）说：“这是5年来第一次贷款人收入如此大幅下降，特别是明显低于了5000欧元这个大关。这说明去年银行的政策确实变得更为灵活；再加上贷款利率创纪录达到新低，这使收入不高的人也有能力买得起房。”

但是，巴黎贷款者的平均净收入和法国其他地方贷款者的平均净收入间的差距进一步扩大。巴黎贷款买房家庭的平均每月净收入为8259 欧元 （这是个创纪录的数字，比上一年又有上升），而其他大城市这个数字在最低的蒙彼利埃（Montpellier ）4700欧元到最高的里昂5800欧元之间。

2018年平均房贷，首付和利率

Meilleurstaux.com的研究指出，典型的情况是，一个每月净收入3000欧元的家庭现在可以贷到216000欧元的贷款。参与这个研究的贝尔尼耶（Maël Bernier）说：“216000欧元，这在很多地方都能买到不错的房子了。这种有利于贷款者的演变得益于贷款利率一直处于很低的水平。”的确如此，目前15年贷款的利率大概在1.45%左右，20年贷款的利率在1.6%左右，25年贷款利率在1.85%左右。

216000欧元正是2018年平均买房贷款金额。

2018年平均买房首付意外地较2017年有些微上涨，达到18028欧元，但相比2014年、2015年和2016年都要低，要知道2015年平均首付达到了55000欧元，2014年更是高达70000欧元。贝尔尼耶说：“尽管有稍微上升，但平均首付连续两年保持在20000欧元以下。”

按照Meilleurstaux.com的研究，这些有利于购房者的因素在2019年将会持续下去。首先，没有任何迹象表明利率将会上升。欧洲央行年初表示，欧元区经济尚未复苏，提升利率当然不能提上日程。舆论普遍认为，这意味着至短期内利率不会上升。其次，各银行还会像2018年一样希望赢得更多的客户，因此贷款者比较好讨价还价。

2018年都是哪些人买房？

Meilleurstaux.com的研究显示，现在贷款买房的人相比以往年轻，平均年龄是36岁；2017年平均年龄是36.9岁，2016年是37岁。但35岁以下的贷款买房者的比例基本稳定，占2018年贷款者的43%，30岁以下者占23%。

由于年轻贷款者的增加，再加上银行有增加了25年期贷款服务，所以平均贷款期限有了少许延长，相比2017年的19年延长到了2018年的20年。

房价上涨势头趋缓

Meilleurstaux.com的研究显示，除了贷款者收入水平下降外，还有一个有利于购房的因素：房价上升势头趋缓。2018年房价上升了2.7%；相比之下，2017年是4.2%。

不过，需要注意的是，房价上升状况地区差异非常大。巴黎和大巴黎地区2018年房价上升势头仍很猛，分别为5.9%和4.1%。这样，用同样的钱只能买较小的房子。

但是，房价上升明显趋缓，像鲁昂（Rouen）和里尔（Lille）只有0.7%。不仅如此，有些地区的房价在2018年甚至出现了下跌：根据房地产价格观察机构LPI-Seloger的数据，亚眠（Amiens）的房价下降了4.6%，布雷斯（Brest）的房价下降0.6%，格勒诺布尔（Grenoble）的房价下降0.9%，梅斯（Metz）下降4.2%，波城（Pau）下降1.5%，阿斯克新城（Villeneuve d'Ascq）更是下降4.9%。

在此情况下，2018年房地产交易达到了965000起，比起创纪录的2017年的962000起更胜一筹。另外，由于房价仍有攀升，所以平均交易额也有所上升，为 235000欧元；2017年这个数字是 230000欧元，2016年是220000欧元。

什么样的人容易申请到贷款？

银行在审查贷款申请时主要会考虑贷款申请人多个方面的情况，如果你同时具有某些令银行感兴趣的特征就容易申请到贷款，并且还会争取到较低的利率。

购房贷款往往是笔不小数目，因此对贷款银行来说是一种风险。因此，银行在同意贷款和给出贷款条件前，会对你的还款能力做出审慎的考察。银行把贷款人按还款能力分为5类：糟糕、差、一般、好、优异。按照这个分类，还款能力越好的贷款者越能获得理想的利率、还款年限、保险等等。简言之，银行感觉风险小，就会越容易发放贷款，并且能给出刚好的贷款条件；如果风险大，就也不容给贷款，即使给贷款，条件也非常苛刻。

银行贷款给贷款人不光是要赚利息，同时还想出售其他金融产品，比如保险，而且还想让收入好的个人和家庭的账户转入到自己这里。所以，银行最喜欢的贷款人是25-35岁之间的有职业、有好的收入，并且收入有长期保障的年轻人。举例来说，这些年轻人最好是在公务部门工作，或者是工程师、医生。这类理想的贷款人一旦每月净收入超过3500欧元，就很容易争取到比公开的利率低0.10%-0.15%的利率。

银行发放贷款的考虑因素

各个银行发放贷款的标准可能各不相同，但都会考虑5个主要因素：首付、收入的稳定性、负债比例、家庭状况和购房的成功几率。

--首付

在像现在这样经济形势不佳的时候，银行在接受贷款申请时会非常严格。所以，想得到贷款，同时又希望利率相对较低，你最好能提供较多的首付“构成”。一般情况下，首付要达到购房款的10%，这样就能保证购房材料费（Frais de dossier）、 购房保证金（Dépôt de garantie ）和公证人的费用（Frais de notaire）。

有的银行更为苛刻，要求首付达到20%。

--要有长期稳定的收入

为了确保贷款申请人有能力还清贷款，银行非常看重申请人是否有长期稳定的收入。因此，工龄是个重要的衡量标准。总的来说，工龄越长，越容易获得贷款，利率也会相对更低。某些银行要求贷款人起码有几个月的工龄，甚至几年的工龄。

同样的道理，除非工资收入特别高，否则银行一般只给拥有长期合同（contrat à durée indéterminée）的申请人贷款。短期合同的人（contrat à durée déterminée ）、自由职业者和工匠（artisan）必须提供特别材料，并且要有说服力。

--负责比例

银行认为好的贷款者，其每月还贷款的金额不能超过收入的的三分之一。比如你没有净收入2000欧元，每月还贷款的金额最多不能超过667欧元。此外，银行还会考虑你是否已经负债，比如有其他贷款还未偿清。

是否严格遵循这个负债不超过三分之一比例原则，这一方面要看你的收入而定，另一方面要看银行政策的灵活性。

--家庭状况

银行也会考虑贷款申请者的家庭状况，结婚还是未婚，或者是签署公民团结互助协议（PACS），这是为了计算报税家庭（Foyer fiscal）人员构成、了解每个人的情况以及确定财务相关性程度。

--购房计划是否合理

银行会审查你的购房计划是否合理，包括房子的价格是否符合市场价格、这样的房子是否容易找到买主或找到租客、房子所处的街区或城市房价是有上涨的趋势还是处于下降趋势，等等。这不是为了你负责，这是为了银行自己盘算，就是说，有朝一日你不能付清全部贷款，它可以卖掉房子找回自己的钱。

（编辑：夏莹）