热水供应长期断断续续，热水器因老化无法通过普通维修解决。罗马法院认定更换设备属于房东责任，并判定在故障影响正常居住期间，租客可获得10%的租金减免。
在意大利租房，如果房屋里的热水器因为老化而出现严重故障，而且问题并非由租客使用不当造成，那么更换热水器的费用原则上应由房东承担。
如果热水器故障持续存在，并明显影响租客对住房的正常使用，租客还有可能要求相应降低租金。
这一原则近日再次出现在罗马法院的一起判决中。
根据罗马法院2026年9月10日第12742号判决，一名租客因为燃气热水器长期无法正常工作，将房东告上法庭。法院最终认定，设备问题与租客过失无关，房东应负责更换热水器；同时，由于热水供应受到持续影响，法院判决在能够证明故障存在的期间，租金减少10%。
案件中的房屋配有燃气热水器，但长期存在故障，无法持续稳定地提供热水。
租客表示，热水只能间歇性供应，而且热水器相关维护资料也存在缺失。
租客称，入住后并没有收到热水器的设备维护手册（libretto dell'impianto），而这类文件通常用于记录设备的定期维护情况。
后来，租客找来专业公司进行检查。
技术人员发现设备存在一些异常，但由于缺少必要的相关文件，最终没有进行维修。
随着调查深入，技术情况显示，该热水器已经存在明显的老化（vetustà）问题，简单的日常维修已经难以有效解决故障。
房东并不同意租客的说法。
房东认为，房屋交付时处于良好状态，租客当时也确认房屋符合约定用途。
对于热水及供水系统出现的问题，房东还认为，可能与租客没有履行日常维护义务有关。
例如，房东提出，租客可能没有及时清洁过滤器和花洒，这些问题有可能影响供水。
因此，房东拒绝承担更换设备的责任。
双方无法协商解决后，租客最终向法院提起诉讼，要求房东更换热水器。
案件审理过程中，法院委托专业人员进行技术鉴定。
这份技术鉴定成为案件的重要依据。
根据鉴定结果，法院认为，没有足够依据认定热水器的故障是由租客过失或不当使用造成的。
相反，设备本身的老化情况，是导致问题持续存在的重要原因。
因此，法院认定，热水器的更换责任应由房东承担。
意大利《民法典》第1576条规定，租赁期间，房东原则上负责进行必要的维修，但属于“小型维修”（piccola manutenzione）的项目由租客承担。
这里的关键并不是简单区分“维修”还是“更换”，而是要看：
故障究竟是怎么产生的？
如果设备出现的问题属于日常使用过程中产生的小型维修，例如因正常使用产生的一些简单维护事项，那么费用可能由租客承担。
但如果设备因为使用年限过长、正常老化或者在租赁开始前就已经存在的问题而无法正常工作，那么相关维修甚至更换的责任，一般属于房东。
此前意大利最高法院民事庭也曾作出类似判断。最高法院民事庭第三庭1982年2月9日第772号判决指出，如果租赁房屋内的设备因为时间推移和正常损耗而需要维修或更换，而不是因为租客使用不当导致，那么相关费用原则上由房东承担。
因此，租客虽然有义务合理使用房屋及其中的设备，但并不意味着设备因自然老化、正常损耗而彻底失去功能后，租客还必须承担更换费用。
本案还有一个对租客非常重要的问题：
如果房屋的某项重要设施长期无法正常使用，租客是否可以要求降低房租？
法院参考了意大利《民法典》第1584条关于维修影响租赁物使用时租金调整的规定。
在本案中，法院认为，热水并不是一个无关紧要的附加设施。
对于住宅而言，稳定供应生活热水属于正常居住的重要组成部分。
如果只是短时间出现小故障，可能只能被视为一般生活不便；但如果热水长期只能间歇供应，就可能对租客正常使用住房造成较为明显的影响。
因此，法院综合考虑了：
- 热水供应故障的严重程度；
- 故障持续时间；
- 对房屋正常居住使用造成的实际影响。
最终，法院认定租客确实受到了一定程度的居住使用限制。
在本案具体情况下，罗马法院最终判定：
对于已经有证据证明热水器存在故障、并影响正常使用的期间，租客的租金减少10%。
需要特别说明的是，这并不是说意大利法律规定“热水器坏了就统一减10%房租”。
10%是本案法院根据具体故障程度、持续时间以及对房屋正常使用造成的影响作出的具体判断。
因此，如果其他租赁房屋出现类似问题，最终能够减少多少租金，甚至是否能够获得租金减免，都需要根据具体情况判断。
租客遇到类似问题，可以注意什么？
如果租住的房屋出现热水器、暖气、供水等重要设施故障，建议租客：
第一，及时通知房东。
最好通过能够留下记录的方式，例如电子邮件、PEC或其他书面方式，说明故障情况。
最好通过能够留下记录的方式，例如电子邮件、PEC或其他书面方式，说明故障情况。
第二，保留维修记录。
如果联系过维修公司，应保存报价单、技术报告、发票以及维修人员对设备状况的书面说明。
如果联系过维修公司，应保存报价单、技术报告、发票以及维修人员对设备状况的书面说明。
第三，确认故障原因。
如果是设备老化或正常损耗，与租客人为损坏的法律责任并不相同。
如果是设备老化或正常损耗，与租客人为损坏的法律责任并不相同。
第四，不要擅自少交房租。
即使认为房屋存在严重问题，也不意味着租客可以自行决定少付10%或其他比例的租金。本案的10%减租是法院针对具体情况作出的判决，不能直接套用到所有租赁关系中。
即使认为房屋存在严重问题，也不意味着租客可以自行决定少付10%或其他比例的租金。本案的10%减租是法院针对具体情况作出的判决，不能直接套用到所有租赁关系中。
第五，必要时寻求法律帮助。
如果房东长期拒绝维修，而故障已经明显影响正常居住，可以咨询律师或租客权益机构，确认是否有权要求维修、替换设备或者调整租金。
如果房东长期拒绝维修，而故障已经明显影响正常居住，可以咨询律师或租客权益机构，确认是否有权要求维修、替换设备或者调整租金。
这起判决说明什么？
这起案件再次说明，在意大利租房，房屋设备因正常老化而失去功能，并不当然由租客承担更换费用。
如果热水器等重要设备因年久老化出现严重故障，而且能够排除租客使用不当的原因，房东原则上可能需要承担维修或更换责任。
与此同时，如果故障长期存在并明显影响住宅的正常使用，租客还可能依法要求相应减少租金。
不过，本案的10%并不是全国统一的“减租标准”，而是罗马法院根据这一具体案件的实际情况作出的判断。
——华人街网站 alexzou 编译整理，综合参考brocardi.it网报道和相关意大利法律资料及罗马法院2026年9月10日第12742号判决。本文根据目前公开资料整理，具体租赁纠纷需结合房屋状况、故障原因、租赁合同及相关证据具体判断。法院个案判决不代表所有类似情况均适用相同的租金减免比例。最终以正式法律文件及司法裁判为准。仅供信息分享，不代表本网站及译者观点。未经允许，请勿转载。
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