默茨拟从联邦层面叫停“大规模住房公有化”：数百万德国租客会受影响？德国围绕“可负担住房”的争议，正在从地方层面延伸到联邦层面。德国总理弗里德里希·默茨计划阻止德国各州通过法律，将大型私人住房资产转为公共所有或其他形式的公有经济资产。这类住房“公有化”如果实施，对于住房市场紧张的大城市影响尤其明显。
图源：Futurezone
默茨想在德国范围内禁止什么？
具体来说，默茨计划禁止的是依据《德国基本法》第15条，对大型私人住房资产实施“社会化”。在德国政治讨论中，人们经常将这一措施称为“征收”，但从法律角度看，两者实际上属于不同的法律工具。
根据《基本法》第15条，在给予补偿的情况下，土地、自然资源以及生产资料可以转为公共所有或者其他形式的公有经济资产。如果将这一规定用于大型私人住房企业，就可能意味着大型私人住房资产被转为公共所有或者其他形式的公有经济资产。
据德国媒体报道，德国联盟党和社民党早在2026年7月初就已经达成协议，计划通过联邦法律，禁止各州依据自己的住房社会化法律，将私人出租住房转为公共所有。默茨目前表示，政府将迅速推进这一计划。据他透露，相关初步草案正在由联邦内政部和联邦司法部协调。
柏林为何再次成为焦点？
此次争议的直接背景之一，是柏林近期的政治发展。在2026年9月的柏林州议会选举中，左翼党取得胜利后，大型私人住房资产社会化再次成为柏林政治中的重要议题。左翼党希望在可能进行的组阁谈判中推动这一计划。
早在2021年柏林全民公投中，57.6%的参与者就曾投票支持，要求柏林州政府着手推动大型房地产企业住房资产的社会化。根据柏林州选举管理部门公布的正式结果，赞成票超过100万张。按照柏林左翼党目前的计划，拥有超过3000套住房的企业可能受到影响，涉及住房数量约24万套。
柏林州议会选举结束后，该党希望在与社民党和绿党的潜在组阁谈判中继续推动住房社会化。而默茨计划推动的联邦法律，则将使德国各州今后无法再对大型私人住房资产采取类似的社会化措施。
对租客来说意味着什么？
那么，这项禁令对租客究竟意味着什么？首先，现有租赁合同预计不会因为这项禁令而直接发生变化。目前公布的计划并不包含自动涨租，也不会赋予房东新的解约权。真正可能发生变化的是：如果相关法律最终通过，并且能够经受住宪法层面的审查，那么德国各州将不能再把大型私人住房资产“社会化”作为一种政策手段。
这可能涉及大量租客。根据德国联邦统计局最新的住房相关数据，2022年德国约有2260万个家庭租房居住。该数据来自微型人口普查的住房调查，目前新一轮调查仍在进行，并计划持续至2026年底。
长期来看，房租会涨还是会跌？
这一点目前无法可靠预测。反对禁令的人认为，对大型住房资产进行社会化，有可能长期带来更低的租金，同时扩大公共部门对住房市场的影响。支持禁令的人则认为，住房社会化可能给房地产投资以及住房建设融资带来风险。因此，目前围绕这项禁令究竟会抑制还是推高房租，仍存在争议。可以确定的是，即使政策发生变化，其对租金的影响也不会是直接和单一的，还将受到住房建设、市场需求以及融资成本等因素影响。
联邦政府真的能禁止各州这么做吗？
这也是目前最大的法律争议之一。《德国基本法》第15条原则上允许在给予补偿的情况下，将土地、自然资源以及生产资料转为公共所有或者其他形式的公有经济资产。与此同时，《基本法》第74条将社会化列入联邦与州共同拥有立法权限的领域。这意味着，从原则上说，各州也可以制定相关法律。但如果联邦政府自己制定相关法律，就可能大幅限制各州在这一领域的法律空间。问题在于，联邦政府究竟能在多大程度上利用这一权限，甚至完全禁止各州实施住房社会化，目前仍存在法律争议。
德国政府内部也存在不同意见
德国联邦司法部长斯特凡妮·胡比希今年7月曾表示，据德国《时代周报》报道，她认为全面禁止住房社会化并不可行。她同时指出，《基本法》第15条至今几乎没有实际应用案例，因此相关司法判例也非常有限。对于德国数百万租客来说，现阶段最直接的影响是：现有租赁合同不会因为默茨提出这项计划而发生变化。真正需要关注的是，如果联邦层面的法律最终通过并经受住宪法审查，德国各州未来是否还能将大型私人住房资产进行社会化。换句话说，目前这场争议主要关系到的是：未来德国各州还能使用哪些住房政策工具，而不是租客手中的租房合同会立即发生什么变化。
文章来源：
"Merz plant bundesweites Verbot – das könnte es für Millionen Mieter bedeuten", Futurezone, am 01.10.2026
本文来源：微信公众号「开元网」
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