@房东！降租金免税1100欧元，空置房屋加倍税？？西班牙住房新税改必须看一下

西班牙政府近日通过的新住房相关法令，其中一项重点内容是对住房领域的税收制度进行调整。新规将同时涉及房东、租客、空置住房以及旅游短租等多个方面，整体方向是鼓励房东降低租金，并通过税收优惠帮助部分租客，同时提高空置住房和部分旅游短租住房的税费负担。

对于普通房东来说，新规最大的变化之一是个人所得税（IRPF）优惠。如果房东与现有租客续签合同时，将租金降低至少5%，这部分租金收入将可以享受免税待遇。此外，如果房东首次出租住房，并且租金低于政府住房部门规定的当地参考市场价格，也可以享受相应的税收优惠。

对于其他降低租金超过5%的房东，新规还设置了70%至95%的税收优惠。如果租客是年轻人，或者住房位于政府认定的“租金紧张区域”（zona tensionada），优惠幅度还可能进一步提高。

如果房东不提高租金，目前的基本税收优惠仍然保持，即扣除相关费用后，只需要对50%的租金收入缴纳个人所得税。不过，如果房东提高租金，税收优惠将明显减少。例如，租金上涨幅度低于5%的情况下，优惠比例降至40%；如果租金上涨20%或以上，优惠比例最低可能降至15%。也就是说，新制度明显提高了降低或维持租金的税收激励，同时减少了提高租金所能获得的税收优惠。

与此同时，政府还为部分中低收入租客推出新的个人所得税抵扣政策。年收入不超过33,007欧元的租客，可以在年度报税时按照符合条件的租金支出的10%进行抵扣。对于年收入低于23,000欧元的人，可抵扣的年度租金最高按照11,630欧元计算，因此每年最高可以节省1,163欧元的个人所得税。收入超过23,000欧元后，可以抵扣的租金金额会随着收入增加而逐步减少。

此外，如果房主将住房出售给专门用于发展和管理社会及可负担住房的公共机构，只要交易金额低于20万欧元，相关出售收益也可以免征个人所得税。

在旅游住房方面，新规同样带来了明显变化。用于旅游出租或短期出租的住房，如果租期少于30晚，并且不是房东自己的常住住宅，将需要缴纳10%的增值税（IVA）。目前这类活动在一定情况下可以免缴该税，而新规计划结束这一税收优惠。如果法令获得国会批准，这项措施预计将从2026年12月1日开始实施。

对于住房装修，新规则提供了一项税收优惠：用于长期出租住房的翻修工程，可以适用10%的优惠增值税税率。同时，永久性或无限期保护性住房（vivienda protegida）开发商，其相关交易可以适用4%的超低增值税税率。

对于长期空置住房，政府也计划进一步增加税收压力。新规允许地方政府对符合条件的空置住房提高IBI（房产税）附加税，幅度可以达到50%至150%。一般来说，住房需要连续至少两年无人居住且没有合理原因，同时房主拥有至少4套住宅，才可能适用这一规定。不过，如果住房位于政府认定的“租金紧张区域”，对房屋数量的这一限制可能不再适用。

旅游住宿如果位于“租金紧张区域”，同样可能面临更高的IBI。地方政府可以根据房主拥有的旅游出租住房数量，对其征收50%至150%的额外IBI。

另外，新规还调整了个人所得税中关于空置住房“推定租金收入”（imputación de rentas）的计算方式，以及房屋地籍价值的计算方法。这意味着，一些长期空置、并非房主主要住宅，同时没有出租或用于经营活动的住房，其所有者未来可能需要缴纳更多个人所得税。

本文来源：微信公众号「西班牙华人街」
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