西班牙租房重大变化！10月1日起，涨租、临时租、租房中介费都有新规！

 

9月30日，西班牙政府公布新的住房 Real Decreto-ley 26/2026。新规涉及租金上涨、临时租赁、按房间出租、驱逐程序以及租客费用等多个方面。按照规定，该法令将在10月1日正式生效。

 

第一，租金上涨将受到进一步限制。

新规规定，在2027年12月31日之前，部分住宅租赁合同的年度租金更新将受到特别限制。如果房屋租金已经超过参考价格指数允许的最高水平，则不能进行租金更新；如果没有超过，在房东和租客没有另行约定的情况下，年度涨幅最高为2%。也就是说，房东并不是想涨多少就可以涨多少，租客需要特别留意自己的合同以及房屋适用的租金参考规则。

 

第二，“临时租房”不能再随便写一个理由。

新规重点加强了对“alquiler de temporada（季节性/临时租赁）”的监管。

今后，如果签的是临时租赁合同，合同必须明确说明租客为什么只是临时居住，而且这个原因必须是真实并且能够证明的。例如因为学习、工作派驻等原因临时居住。

一般情况下，临时租赁期限不应超过12个月。如果没有真实、明确的临时原因，或者连续通过多个临时合同规避普通住宅租赁保护，那么合同可能会被认定为普通住宅租赁合同，租客可以享受住宅租赁法律规定的相关保障。

 

第三，按房间出租也有了更明确的限制。

现在西班牙不少城市出现把一套房拆成多个房间出租的情况。新规规定，同一套房内所有房间的租金加起来，不能超过整套住房作为一个整体出租时可以收取的租金。

 

如果房屋位于“住宅市场紧张区域”（zona de mercado residencial tensionado），还需要进一步遵守当地适用的租金限制。因此，对于租房间的华人来说，以后不能简单理解为“房东把整套房拆成几个房间，就可以把总租金无限提高”。

 

第四，中介费不能转嫁给租客。

新规再次强化租客的费用保护：在住宅租赁合同的签订过程中，房地产中介管理费以及合同正式办理相关费用不能由租客承担。

同时，一些可能由租客承担的其他费用，也需要符合规定，并且应当明确写入合同。所以，如果租客签的是普通住宅租赁合同，却被要求额外支付所谓的“中介管理费”“签约服务费”等费用，建议先确认费用性质以及合同依据，不要看到房东或中介要求付款就直接支付。

 

第五，遇到住房严重损坏，租客的维修权利进一步明确。

如果房屋出现影响正常居住和居住安全的维修问题，租客可以要求房东进行必要维修。

新规进一步明确了相关程序，在符合规定的情况下，如果房东没有及时处理或者无正当理由拒绝维修，租客可以在符合法律条件的情况下自行处理必要维修，并从之后应支付的租金中扣除合理且有凭证的维修费用。

因此，租客遇到漏水、管道、电气等影响居住的问题时，建议首先通过书面方式通知房东，并保存照片、视频、聊天记录、维修发票等证据，不要直接口头处理。

 

第六，部分弱势租客的驱逐保护延长到2030年。

对于符合规定的经济困难、没有其他住房选择的弱势租客，新规将部分驱逐保护措施延长至2030年12月31日。需要注意的是，这并不意味着“西班牙从现在开始所有租客都不能被驱逐”。保护主要针对符合法定条件的弱势群体，并且还涉及房屋所有人的身份、驱逐原因以及具体司法程序等条件。

 

 

第七，部分现有租约可以申请额外延长最多两年。

对于部分已经签订并正在执行的住宅租赁合同，如果合同的法定强制延长期限等在2028年12月31日之前结束，新规提供了最长两年的特别延期机制。

这一延期并不是所有租客自动获得，而是要看合同签订时间、目前处于哪个阶段以及是否符合新规规定的条件。

 

另外，还有一个值得租客关注的税务变化。

新规还推出了新的租房相关税收优惠，其中包括针对符合收入条件的个人租客的国家级IRPF租房扣除措施。相关规定需要结合个人收入、租赁性质以及其他税务条件判断，并不是所有租客都可以直接享受。

 

需要提醒的是：这次并不是“所有租客从明天开始都自动获得所有新权益”。 不同措施的适用条件、合同签订时间、房屋所在地区以及租赁类型都会影响具体结果，而且部分住房政策仍涉及自治区的权限。

本文来源：微信公众号「西班牙华人街」
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