有些房东认为，只要给租客寄一封催款信，或者拿出一张简单的费用汇总表，要求租客立即补交物业费，如果不付款就可以启动驱逐程序。
实际上并非如此。
如果房东要求租客支付一笔物业费用，却无法提供详细账目、经过批准的公寓预算及决算，以及明确的费用分摊依据，租客可以对这笔债务提出异议。
更重要的是，房东不能仅凭一张金额笼统的催款单，就证明租客存在拖欠，从而要求法院批准驱逐。
房东必须证明：这笔钱到底是怎么计算出来的
如果房东因为租客没有支付物业费而向法院提起诉讼，不能只告诉法院“租客欠了多少钱”。
根据意大利《民法典》第2697条关于举证责任（onere della prova）的原则，想在法院主张一项权利的一方，需要证明构成该权利的相关事实。
在租赁关系中，这意味着房东不仅要证明物业费用确实存在，还必须证明：
- 实际产生了多少费用；
- 这些费用具体用于什么项目；
- 按照什么标准在各套住房之间进行分摊；
- 租客究竟应该承担其中多少。
因此，如果租客对金额提出质疑，房东不能只拿出一张自己制作的费用清单。
通常需要提供的资料包括：
① 经业主大会批准的公寓年度预算（bilancio preventivo）；
② 经过批准的年度决算（bilancio consuntivo），证明实际发生了哪些费用；
③ 各项费用的详细明细，例如楼梯清洁、电梯、暖气等；
④ 千分比分摊表（tabella millesimale）或其他实际采用的费用分摊标准；
⑤ 证明这些费用确实由房东本人支付给公寓管理方的相关材料。
如果缺少这些材料，法院就很难确认租客究竟是否真的存在拖欠，以及拖欠的金额到底是多少。
并不能。
意大利关于城市房屋租赁的法律（第392/1978号法律）对物业公共费用的追缴有相应规定。
房东不能仅仅寄一封挂号信，写上一个笼统的金额，然后要求租客限期付款，否则就威胁驱逐。
租客必须能够知道：
这笔钱是什么费用、具体花在哪里、如何计算、为什么由自己承担。
原文引用的一起案件中，罗马上诉法院第七庭2025年第3575号判决就对此作出了明确说明。
如果房东要求租客支付例如5000欧元的拖欠物业费，却没有提供能够证明这5000欧元来源的公寓账目和相关文件，租客有权要求进一步核实，而不能简单地把房东提供的金额视为已经得到证明的债务。
特别是，如果房东过去多年从未要求租客支付这类费用，却突然提出一笔金额较大的欠款，而且没有详细说明计算依据，那么房东的主张就更加需要提供充分证据。
租客还有权要求查看所谓的“pezze d'appoggio”，也就是支持费用金额的原始凭证，例如发票、收据等。
如果租客认为物业费算错了，可以提出异议
租客对物业费提出质疑，并不意味着拒绝履行合同义务，也不等于故意拖欠。
如果租客认为房东要求支付的金额不正确，或者费用分摊方式不符合租赁合同约定，可以要求房东提供证明。
根据举证责任原则，并不是租客必须证明“自己不欠钱”，而是房东必须证明自己要求的这笔钱确实存在，而且计算方式正确。
例如，一家公司租用了一套房屋，突然收到房东要求支付数千欧元物业费的通知，而此前从未提供过详细账目。
如果租客通过书面方式要求房东说明债务情况、费用构成和分摊标准，而房东不予回应，却直接向法院申请驱逐，那么房东的做法就可能面临法律上的不利后果。
如果进入诉讼程序后，租客进一步否认相关费用确实由房东承担，或者对计算方法提出异议，法院可以要求房东提交完整的公寓预算、决算及相关证明。
如果这些文件缺失或者不完整，驱逐请求可能被法院驳回，房东甚至可能承担诉讼费用。
什么情况下，拖欠物业费可能导致驱逐？
这里有一个非常重要的门槛。
根据第392/1978号法律第5条，租客因拖欠物业公共费用而面临租赁合同解除和驱逐，并不是说只要晚交几天、少付几欧元就一定会发生。
原文指出，物业费拖欠达到一定程度，即超过两个月的房租金额时，才可能构成驱逐的重要条件。
同时，还需要满足相应的正式催款及期限要求。
根据原文引用的规定，当租客收到一份详细、明确的付款要求后，可以在规定期限内付款，或者对金额提出异议，并要求查看费用凭证。
原文指出，这一期限为60天。
也就是说，如果房东最初只是提出一个没有详细依据的笼统金额，那么租客是否已经进入可以启动驱逐程序的“拖欠状态”，并不能简单地从这张催款单的日期开始计算。
如果房东一直没有提供足够资料，让租客无法准确知道自己究竟需要支付什么费用，那么相关期限也可能受到影响。
公寓管理员在其中扮演什么角色？
物业公共费用通常由公寓管理员（amministratore di condominio）负责管理。
管理员负责制作公寓账目、记录实际支出，并根据相关分摊标准计算各业主应承担的费用。
但对于租客来说，需要注意一点：
租客与公寓本身通常没有直接的租赁合同关系，租客的合同对象是房东。
因此，当房东希望向租客收取除正常房租之外的物业公共费用时，原则上应当从公寓管理员那里取得相应的账目和证明材料，再向租客提供必要的信息。
租客也可以要求查看相关原始文件，例如发票和收据等，并按照约定前往公寓管理员办公室查阅。
如果房东自己没有取得这些材料，却直接要求租客支付一笔无法核实的费用，那么一旦发生诉讼，房东将很难证明自己的主张。
原文还引用了意大利最高法院第20348/2010号判决，指出在缺少经过批准的公寓账目的情况下，对物业公共费用的追偿请求可能无法成立。
因此，房东应当保存包括：
- 公寓业主大会批准相关决算的会议记录；
- 公寓费用千分比分摊表；
- 管理员提供的费用分摊方案；
- 公寓费用发生变化的相关通知；
- 支持具体费用金额的发票、收据等凭证。
罗马上诉法院曾撤销一项驱逐决定
原文特别提到罗马上诉法院第七庭2025年第3575号判决。
案件涉及一家租户公司。该公司此前因拖欠超过5000欧元的物业费用，被一审法院判决驱逐。
但到了上诉阶段，法院推翻了一审决定，支持租户一方。
原因之一就是：
房东没有向租客提供所要求金额的详细依据。
在案件审理过程中发现，房东只是寄出了两封催款挂号信，并附上一份由公寓管理员提供的笼统账目，却没有提交经过批准的公寓预算、决算，也没有说明具体采用了什么分摊标准。
租户此前已经正式要求了解付款情况以及剩余费用，但房东仍然继续推进驱逐程序。
罗马上诉法院认为，这种情况下，房东并没有完成自己应承担的举证责任。
原文同时引用意大利最高法院第20348/2010号以及第29329/2019号相关判例，强调当租客对物业费提出异议时，房东需要提供公寓的相关会计和账目资料。
原因也很简单：房东才是与公寓管理员直接联系并能够取得这些资料的人。
租客收到不清楚的物业费催款，应该怎么做？如果租客收到房东要求支付物业费的通知，但金额来源不清楚，最不应该做的就是完全不回应。
比较稳妥的做法是留下书面记录，及时向房东提出核实要求。
可以通过挂号信（raccomandata）或者PEC认证电子邮件进行回复，并明确要求：
第一，要求提供具体的费用明细。
说明每一项费用是什么，以及租客被要求承担多少。
第二，要求说明费用分摊标准。
例如要求提供所采用的千分比分摊表或其他计算依据。
第三，要求查看费用原始凭证。
包括相关发票、收据以及公寓管理员保存的其他证明材料。
第四，明确表示，在完整资料提供后，愿意核实并支付自己依法应承担的费用。
这样做非常重要。
因为租客并不是简单地说“我不交钱”，而是在明确表示：
“请先告诉我这笔钱是怎么算出来的，我愿意支付依法应由我承担的部分。”
这能够证明租客是在积极解决问题，而不是故意拖欠。
如果房东拒绝提供相关资料，却直接启动驱逐程序，租客此前提出核实费用的书面记录，也可能成为维护自身权益的重要证据。
对于租客来说，遇到房东突然要求支付一大笔物业费时，不要因为收到一封催款信就认为自己必须立即按照房东给出的金额付款，也不要因为害怕被驱逐而完全不敢提出质疑。
但与此同时，也不能简单地认为“房东没有提供资料，所以我什么物业费都不用交”。
关键在于：
房东需要证明费用真实存在、金额准确，并说明租客为什么需要承担以及具体承担多少；租客则应当及时提出书面异议并要求查看相关凭证。
如果费用最终被证明真实、合理，而且确实属于租客依法应承担的部分，租客仍然需要履行付款义务。
因此，面对无法解释的物业费催款，最稳妥的方式不是“拒绝付款”，而是要求透明、核实账目，并留下完整的书面沟通记录。——华人街网站编译 消息参考：laleggepertutti.it/。本文根据意大利公开法律资讯综合编译仅供读者了解最新政策信息，涉及具体租赁纠纷、驱逐程序及物业费用责任时，应结合租赁合同、实际账目和案件情况咨询律师或专业人士。未经允许，请勿转载。
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