很多租客认为，如果入住时没有签署一份详细的房屋状况清单，那么退租时房东就很难证明这些损坏是租客造成的。
但意大利《民法典》第1590条规定了一项对租客非常重要的举证规则。如果双方没有对房屋交付时的状况作出明确记录，法律原则上推定房屋是在良好维护状态下交给租客的。
这意味着，当退租时出现争议，租客可能需要证明：相关损坏在自己入住之前就已经存在，或者属于正常使用造成的自然损耗。
意大利最高法院2026年第9586号裁定进一步明确了这一问题：租客如果想避免承担房屋损坏责任，应当尽可能在入住之初留下充分证据。
没有检查房屋，退租时可能面临什么风险？
不少人在搬家时急着入住、整理行李，拿到钥匙后并没有认真检查每个房间。
等到租约结束、房屋腾空后，房东重新检查房屋，可能发现墙面划痕、污渍、家具损坏、卫生设施破裂或者设备故障，并从押金中扣除相关费用，甚至进一步要求租客支付维修费用。
问题在于，如果入住时没有留下证据，租客之后就可能很难证明这些问题原本就存在。
根据《民法典》第1590条第2款，如果双方在租赁开始时没有对房屋状况进行明确记录，租客在发生争议时可能需要承担更大的举证压力。
例如，租客需要证明：
- 墙面上的污渍入住前就已经存在；
- 地板上的划痕并非自己造成；
- 某些设备原本就存在故障；
- 某些损坏属于正常使用产生的自然损耗；
- 或者房屋本身在交付时就存在相关缺陷。
如果没有照片、视频、书面记录等证据，发生诉讼后，租客的维权难度可能明显增加。
没有书面租赁协议，反而对租客更有利吗？
并不是。
一些租客认为，如果双方当初只是口头约定，没有签署详细的房屋状况文件，那么房东同样缺乏证据，因此自己可以更加放心。
但最高法院近期处理的一起案件说明，没有书面记录并不会自动让房东的损害赔偿要求失效。
这起案件涉及一份早在1994年就通过口头方式达成的租赁关系。二审法院曾因为没有入住时的书面房屋状况说明，而拒绝房东提出的损害赔偿要求。
但意大利最高法院第三民事庭纠正了这一判断。
最高法院认为，缺少入住时的书面记录，并不会自动消除法律规定的房屋状况推定。因此，租客不能简单认为“没有签字文件，房东就什么都证明不了”。
换句话说，没有入住验房记录，并不一定形成对租客有利的“证据真空”，反而可能让租客在退租纠纷中处于更加被动的位置。
入住时怎样保护自己？
对于租客来说，最有效的办法其实很简单：刚拿到钥匙时，就把房屋状况完整记录下来。
最好不要等到几个月甚至几年后出现问题，才开始说明“这个损坏本来就有”。
入住时可以采取以下措施：
第一，制作详细的房屋交接记录。
把墙壁、地板、门窗、家具、厨房、卫生间以及各种设备的现状逐项记录下来。已经存在的划痕、污渍、裂缝、破损和故障，都应该写清楚。
第二，入住当天拍摄照片。
尽量拍摄每一个房间以及已经存在问题的细节。照片最好能够清楚显示具体位置和损坏程度。
第三，对设备进行视频记录。
例如暖气、空调、热水器、厨房电器等，可以在入住时简单测试并拍摄视频。如果设备已经存在故障，这类记录日后可能成为重要证据。
第四，让房东确认并签署房屋状况记录。
如果可以，最好让房东在交接清单上签字确认，证明这些问题在租客入住之前已经存在。
第五，把资料发送给房东并保存记录。
除了纸质文件，还可以通过PEC（认证电子邮件）或挂号信附回执的方式，把房屋照片、视频以及交接记录发送给房东，形成时间明确的书面证据。
这样做的目的，就是在租约开始时把房屋的真实状态“固定”下来，避免几年后退租时双方各执一词。
房东可以因为房屋暂时无法出租，要求租客继续支付租金吗？
租客与房东的纠纷，有时并不只是维修费用的问题。
如果房屋在租客退租时存在严重损坏，房东可能需要进行维修。在维修期间，房屋可能无法立即重新出租。
一些房东因此会要求原租客赔偿所谓的“无法出租损失”，按照房屋维修所需时间计算本来可以获得的租金收入。
但这并不意味着房东可以自动要求租客支付这部分钱。
在相关案件中，房东甚至要求按照每月1000欧元计算损失，而此前该房屋的实际月租金只有326欧元。
对于这类要求，最高法院并没有简单认可。
房东如果要求赔偿因房屋无法出租而产生的损失，需要证明自己确实遭受了实际经济损失，而不能仅凭理论上的租金收入进行计算。
也就是说，房东需要提供具体证据，例如：
- 当时确实存在准备租赁该房屋的潜在租客；
- 这些出租机会确实因为房屋损坏而失去；
- 房屋无法出租与租客造成的损坏之间存在直接因果关系；
- 所要求的赔偿金额具有合理依据。
法院还会考虑房屋本身的客观情况。
例如，如果房屋本身已经存在老旧设备、缺少必要的合规证明，或者整体维护状况本来就比较差，那么房东想要证明“正是因为前租客造成的损坏，才导致房屋无法出租”，难度就会增加。
因此，房东不能仅仅说“房子坏了，所以这几个月我没收到租金”，就要求前租客自动赔偿全部所谓的空置损失。
租客最需要记住的一点
租房时，很多人最关注的是租金、押金和合同期限，却容易忽视一个非常重要的问题：入住当天的房屋状况。
实际上，拍几张照片、录几个视频、制作一份交接清单，看起来只是几分钟的小事，但到了退租发生争议时，可能成为保护押金甚至避免赔偿的重要证据。
因此，在意大利租房，尤其是长期租赁，拿到钥匙的第一天就把房屋现状记录清楚，比退租时再解释“这些问题原本就存在”要有效得多。
——华人街网站编译 消息参考：laleggepertutti.it。此篇图文报道根据公开资料综合编译整理，仅用于新闻资讯分享，不代表译者和本网站观点。有关法律规定请以最终公布的官方法律文本为准。未经允许，请勿转载。
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