大约从2035年开始，随着出生率较高的婴儿潮一代逐渐进入老年，大量房屋和公寓真的会集中进入市场吗？如果是这样，德国房地产价格是否可能因此承受巨大压力？
德国《图片报》和《商报》等媒体此前曾报道过相关研究，这些研究提出了“Silver Tsunami”（“银发海啸”）的风险。之所以称为“银发海啸”，是因为从统计上看，这一代拥有银灰色头发的人群中，自有住房拥有率高于平均水平。这一设想简单来说是：随着婴儿潮一代逐渐老去，他们可能去世，也可能从原来的住房搬到面积更小的公寓，或者入住护理机构。如此一来，数百万套房产可能在较短时间内进入市场，形成类似海啸般的集中供应。如果市场上的房源大幅过剩，房地产价格就可能快速下跌。
图源：inFranken.de
“银发海啸”到底有多现实？
这种情景究竟有多大可能发生？未来哪些地区可能出现房价下跌，让购房自住或者购买房产出租变得更加便宜？又有哪些地方的房价能够保持稳定，甚至继续上涨？
对此，德国媒体集团Bayern询问了来自奥格斯堡县诺伊塞斯的房地产专家乌特·安图伯（Ute Anthuber）。安图伯是一名房地产经纪人，也是德国房地产经济联邦大会（Bundeskongress Immobilienwirtschaft）的代表，同时还担任诺伊塞斯市议员，因此对房地产行业也有一定的地方政治视角。她在自己的播客《Steinreich - Vermögensaufbau mit Immobilien》（《富有——通过房地产积累财富》）中分享行业内部信息，此前也曾在一期节目中谈到“银发海啸”这一说法。这位专家认为，这一情景被想得过于简单。她表示，“人口结构的变化本身，并不意味着会同时有大量房产被出售。”原因很简单：并不是每一位老年房产持有人都会选择卖房。
人口老龄化，不等于房源突然大增
安图伯认为，很多老年人反而会尽可能长时间住在自己的房子里；提前把房产转给家人；老年后搬进面积更小的住房时，将原来的房产出租；很晚才出售房产；或者直接将房产留给继承人。因此，她认为，人口老龄化并不会自动带来数量相当的新增房源。
哪些地区的房价可能下跌？
在德国南部的巴伐利亚州，安图伯认为，目前本身就相对疲弱的东巴伐利亚农村地区，未来房价可能进一步承压。这些地区普遍就业岗位较少。她表示，“总体来看，尤其需要警惕的是汽车工业城市，例如因戈尔施塔特，以及不幸的是德国东部各州。”不过，这并不意味着德国东部所有地区都会受到同样的影响。她指出，德累斯顿和莱比锡目前仍然表现强劲，马格德堡的市场也已经有所回升。柏林则是一个特殊案例。安图伯认为，柏林房地产市场在很大程度上取决于政策。她表示，如果左翼政党赢得选举，投资者可能会减少，但具体情况目前很难判断。
哪些房子未来可能更难卖？
按照安图伯的判断，未来尤其可能表现疲软的是带有大面积土地的独栋住宅。她解释说，土地本身价格昂贵，如今已经不是过去那种依靠家庭土地进行自给自足的时代；如果夫妻双方都需要工作，也很难再有足够时间打理大花园。
此外，建于上世纪60、70年代的大型独栋住宅也可能只能通过降价出售。这类房屋往往拥有面积较大的房间，部分房屋层高也较高。安图伯认为，这些房子过去曾经是身份和地位的象征，但如今却很难供暖。她表示，未经翻新、改造的房屋价格肯定会承压。
自2019年以来，建筑成本根据具体工种不同已经上涨50%，甚至翻了一倍，装修和翻新也变得更加昂贵。此外，二氧化碳排放成本的增加也进一步推高了相关负担。
安图伯还认为，小型多户住宅的价格也可能下降。她解释称，一栋五户住宅的屋顶成本，并不会比一栋三户住宅高多少，但前者的租金收益率更好。
当然，房产所在地区同样至关重要。如果这些房屋位于公共交通不便、社会基础设施不足的农村地区，价格可能承受更大的下行压力。安图伯认为，其中一个原因是私人交通成本较高，而居家办公的趋势正在逐渐减弱。
哪些地方的房价可能保持稳定，甚至继续上涨？
相比独栋住宅，安图伯预计，公寓类产权住房的价格将更加稳定。此外，一些特殊城市和地区也可能继续维持较高的房价。例如，拥有大量公务员、未来产业和大学附属医院的城市，以及旅游吸引力较强的地区，还有湖景、山景等特殊地段，都可能继续保持较高价格。
安图伯表示，“房地产市场和其他市场一样，是一波一波变化的。”以慕尼黑周边为例，部分地区的土地价格最近已经下跌了30%至40%。但在她看来，这属于正常的市场调整。她表示，如果通胀继续上升，房地产市场价格就会回落。目前德国房地产市场则处于相对稳定的状态。
目前德国房地产贷款利率约为4%，而工资上涨已经在一定程度上抵消了利率上升带来的影响。不过，安图伯认为，未来德国房地产市场的地区分化将进一步加剧。也就是说，与其说德国房市会出现一场席卷全国的“银发海啸”，不如说未来不同地区、不同类型房产之间的价格差距可能越来越明显。
文章来源： "Babyboomer-Verkaufswelle: Stürzen die Hauspreise bald in den Keller?", inFranken.de, am 11.08.2026
本文来源：微信公众号「开元网」
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