近郊楼盘行情看涨 周边新兴楼市“合围”小巴黎

【欧洲时报吕鸥编译】6月29日，房地产经纪公司“21世纪（法国）”总裁马里纳基斯（Charles Marinakis）表示，巴黎市周边大量新开发的地产项目，尤其是巴黎北郊圣旺（Saint-Ouen-sur-Seine）、圣但尼（Saint-Denis）等地在巴黎奥运会周期兴建的住宅，正在对巴黎楼市形成竞争之势，未来房价面临下行压力。

小巴黎周边竞争之势渐成

法新社报道，马里纳基斯在一个新闻发布会上表示：“像圣旺或者克里希（Clichy）这样的住房建设区域，正在对巴黎房地产市场造成很大冲击……巴黎近郊的竞争格局已经形成，而新地铁线路的开通改变了一切。”

这种情况在塞纳圣但尼省（93省）尤为明显。近年来，当地建设了成片的新城区，其中包括为承接巴黎奥运会运动员村而开发的大型住宅项目。

数据显示，今年前6个月，巴黎房地产成交量同比下降0.4%；与此同时，整个巴黎大区公寓成交量则增长了1.7%。

马里纳基斯指出，目前首都周边这些价格较低的新住房尚未令巴黎房价立即承压，但假以时日，“如果成交量继续下降，那么必然会对价格产生影响。”

自2019年以来（包括2022年利率上涨引发房地产危机之前的时间段），巴黎市房价累计下跌6.9%，目前平均价格为每平方米9483欧元。相比之下，巴黎大区公寓价格同期上涨8.7%，达到每平方米4417欧元。

其中变化最明显的是投资性购房者，即购买住房用于赚取租金收益的人群。他们正逐渐撤离巴黎，转向郊区市场。2026年首季度，这类投资者在巴黎购房者中的占比下降12.2%，而在整个巴黎大区则增长了13.5%。

马里纳基斯表示：“长期以来，巴黎一直被认为是法国最具抗风险能力的房产投资市场之一。但如今，在这一指标上，巴黎已经低于全国平均水平，也低于巴黎大区的平均水平。”

与此同时，30岁以下购房者（约占法国全部房地产交易的五分之一）也开始避开巴黎市以及上塞纳省（92省）等高房价地区，而更倾向于选择价格更加可负担的区域，例如塞纳-马恩省（77省）、马恩河谷省（94省）以及埃松省（91省）。

南法抢夺“最大高端市场”风头

《费加罗报》援引的研究数据显示，法国高端房地产市场的重心正在逐渐远离巴黎。目前，蔚蓝海岸地区占法国高端房地产交易总额的15%，已成为法国最大的豪宅市场；大西洋海岸地区同样占15%，位列第二；巴黎仅以14%的市场份额退居第三位。

据高端房产媒体“优居”（ Belles Demeures）统计，2015年，巴黎曾以19%的份额高居全国榜首。过去十年间，巴黎市场份额下降了5个百分点；与此同时，蔚蓝海岸增加了3个百分点，大西洋海岸增加了5个百分点。

豪宅市场专家指出，巴黎西部地区甚至已经跌出了前三名（市场份额仅为10%，十年间下降了5个百分点）。“与此同时，巴黎的房价增势正在减弱；相反，马德里和米兰的房价则上涨了30%至50%。”

专家解释说，越来越多原本只是度假目的地的城市，正在转变为长居城市。例如穆然（Mougins）、戛纳（Cannes）、瓦尔博讷（Valbonne）以及比亚里茨（Biarritz）。过去多数买家光顾这些城市只是挑选度假房，如今越来越多人选择长期定居。

专家认为，推动消费趋势变化的主因包括生活质量、安全环境以及教育资源。据业内人士观察，蔚蓝海岸的购房客户群体中，法国人和外国人各占一半。“60%至65%的豪宅交易在南法完成，而巴黎仅占35%至40%。”

“克雷茨地产”（Kretz）总经理布吕诺（Alexandre Bruneau）表示：“某些市场出乎我们的意料。豪宅业务已经扩展到了传统市场之外的区域。在滨海圣西尔市（Saint-Cyr-sur-Mer），一套可直达海边的海景房，仅用了两天便以800万欧元的挂牌价成交。”

“优居”豪宅业务负责人皮尔森（Audrey Pierson）介绍说：“滑雪度假区的房价也在实质性攀升：一年内涨幅达10%。当我们还在每年纠结冬天会不会下雪的时候，这种上涨就值得深思了。”

巴黎光环依然吸引国际买家

不过，巴黎在豪宅市场中仍然具有不可替代的地位。皮尔森表示：“让我们回到最核心的事实：2025年，巴黎占法国高端房地产交易总价值的14%。”

多位地产专家对此颇有同感，“巴黎还是巴黎，国际买家对巴黎总是情有独钟”，“巴黎依然极具吸引力，在海外形象良好。慕名而来者还是多于避之不及者”。

另外还有业内人士认为，巴黎与蔚蓝海岸之间并非“割裂关系”，更应该视之为“市场之间的协同效应”，因为在巴黎买房并不妨碍同时在南法置业。

此外，精装修、拎包入住的公寓依然受到买家的欢迎。“在巴黎六区，一套150平方米、可直接入住的公寓，配有摆满法国作家书籍的书房，以及一个摆放着日本威士忌的吧台，这样的房产成功吸引了买家。”这套房产最终以500万欧元成交。

“理性客户”和“圆梦买家”并存

根据专家的观察，巴黎实际上存在两个房地产市场。第一个市场的客户主要是法国家庭。他们理性、熟悉市场，并且倾向于观望。

对于这类买家，房价必须合理，房产本身不能存在明显缺陷。如果房子没有电梯，或者距离商店过远，买家往往会大幅还价。他们的目标主要是位于巴黎十六区南部、十七区、九区以及布洛涅-比扬古市（Boulogne-Billancourt）的房产。

第二个市场则由富裕的法国客户和国际客户组成。“他们买房是为了享受生活，因此偏爱高层、能够看到巴黎地标建筑的挑高房型，并主要关注巴黎第六区、第七区、玛黑区、蒙田大道、位于第十六区的福煦元帅大街，以及特罗卡德罗广场一带。”

在经纪人眼中，这类客户“追求的是一种田园式生活方式，就像美剧《艾米丽在巴黎》所描绘的那样：去咖啡馆坐坐，顺路买上一根法棍面包”。

第二类市场的价格正在被不断推高。巴黎十六区的房产成交价格中位数已经超过280万欧元，这里拥有巴黎最昂贵的豪宅物业，并集中了全市20%的高端房源。

业内人士欣喜地看到：“由于2024年奥运会，以及最近艺术家 JR在新桥上创作的装置艺术作品，巴黎正在国际舞台上受到更多关注。”

（编辑：法雨）