为逃中介费绕过房产中介直接买房，法国一对夫妇最终被判赔偿15万欧元 ...

为了省下房产中介费，法国南部一对购买豪华别墅的夫妇绕开了向他们介绍房源的中介，直接与卖家完成交易。然而，历经近八年的司法程序后，他们最终不仅没能省下这笔钱，反而被法国最高法院判决向中介支付15万欧元赔偿金。



一套价值近300万欧元的豪宅
事情要追溯到2017年底。当时，一名法国南部的房产中介受业主委托出售一栋豪华别墅。该房源最初挂牌价为317万欧元，2018年初降至299万欧元，其中包含由买方承担的6%中介佣金。

2018年4月，这名中介带一对夫妇参观了这套房产。两人显然对房子十分满意，因为仅仅两天后，他们便再次前往看房。

随后，交易进展异常迅速。2018年5月13日，双方签署了房屋买卖预合同（promesse de vente）；同年8月29日，正式完成交易。

但问题在于，这份最终签署的买卖合同中，完全没有提及那位促成双方认识的房产中介。

中介被“踢出局”
在中介看来，自己负责发布房源、安排看房、促成买卖双方接触，却在最后一步被排除在交易之外，失去了应得的佣金。

因此，他决定采取法律行动。虽然他与买家之间并没有直接签订合同，但他仍向格拉斯（Grasse）法院起诉这对夫妇，要求赔偿15万欧元损失。这一金额相当于按照250万欧元成交价计算的6%佣金。

法院认定买家存在恶意规避行为
2019年，格拉斯初审法院首先支持了中介的诉求。2023年底，艾克斯-普罗旺斯上诉法院维持原判。

最终，今年5月7日，法国最高司法机关——Cour de cassation（法国最高法院）驳回了买家的最后上诉请求。

三审法院观点高度一致：买家是故意绕开中介，以逃避支付佣金。

一个关键条款暴露了买家的意图
法院特别关注了一项重要证据。

在双方私下签署的预售协议中，有一项条款明确写道：买方承诺承担房地产中介机构可能提出的任何索赔或法律追诉。

换句话说，当时买家已经清楚知道：
- 这套房源是通过中介介绍的；
- 中介依法享有获得报酬的权利；
- 未来可能因此产生纠纷。
然而，仅仅在第一次看房五周后，买卖双方就在中介毫不知情的情况下签署了预售协议。更耐人寻味的是，在后来的正式买卖合同中，不仅完全删除了关于中介参与交易的内容，就连上述责任条款也一并消失了。

法院认为，这些做法充分显示出买家试图绕过中介、逃避佣金的主观意图。

没有合同关系也可能承担责任
本案最值得关注的地方在于：买家与中介之间其实并不存在直接合同关系。一般情况下，中介委托合同是由卖家与中介签署的，买家只是第三方。

但法院指出，即使买家不是委托合同的签约方，如果其故意采取不正当行为，使中介失去本应获得的报酬，仍然可能承担侵权责任（responsabilité délictuelle）。

换句话说，法院并不是因为买家违反合同而判赔，而是因为他们存在恶意规避行为，故意剥夺了中介应得的佣金。

中介保存完整证据成为胜诉关键
图卢兹律师杰西卡·卡博里在评论这项判决时表示，中介能够最终胜诉，很大程度上得益于其完整保存了相关证据。

在诉讼过程中，中介提交了大量材料，包括：
- 房源推广记录；
- 看房安排记录；
- 与买卖双方的沟通信息；
- 证明自己促成双方接触的文件。
这些证据充分证明，他在交易达成过程中发挥了决定性作用。

来源：Figaro immobilier