全法房租收益：中等城市表现抢眼

【欧洲时报吕鸥编译】在法国，购买房产当“包租公”、“包租婆”是很多人的投资首选。但各地在房产价格、租金水平和市场需求上差异巨大。某些城市优势明显，甚至碾压竞争对手。法国专业机构的一项基于数据的排名，很可能会颠覆不少人的固有观念。

《论坛报》网站援引最佳经纪人（MeilleursAgents）、安居（SeLoger）和租金观察所（Observatoire des loyers）三家行业机构的排行数据，对法国城市的房产租赁投资回报率进行了梳理。

巴黎、里昂、波尔多……作为传统的购房热门地，这些大都市甚至未能进入前八名。2025年能够提供最高毛租金收益率的城市，往往是一些很少被投资者认真关注的中等城市。其中，第一名的年毛收益率甚至超过了10%。

跻身八强者均非“一线明星”

排名第八的是南部城市佩皮尼昂（Perpignan），平均毛收益率为7.8%。当地均价约为每平方米1350欧元，在庞大的学生群体和持续稳定的租赁需求支撑下，租金长期保持坚挺。对于一座地中海沿岸城市来说，这种回报率实属难能可贵。

紧随其后的第七位是中部城市、著名瓷都利摩日（Limoges），收益率达到8.1%。由于当地生活成本居法国最低行列，不少退休人士在此投资置业。当地平均房价约为每平方米1200欧元，而一套两居室的月租金在400至480欧元之间。

第六名是靠近地中海的古城贝济耶（Béziers），毛收益率达到8.3%。在这里，某些街区仍然能找到每平方米低于1000欧元的公寓。这是法国生活成本最低的城市之一，因此吸引了一批常年稳定的租客。

这三座城市有一个共同点：极低的房价，加上长期旺盛的租赁需求。但真正的惊喜从第五名开始。

图为波尔多一处在建工地及附近住宅楼。法新社图

从第五名起收益率突破8.5%

第五位是以赛车闻名的西北部古城勒芒（Le Mans），毛收益率达到8.6%。作为历史上金雀花王朝（Maison Plantagenêt）的龙兴之地，勒芒因高铁（TGV）通行而受益匪浅，直达巴黎仅需54分钟。当地平均房价约为每平方米1400欧元，但由于大量追求高性价比住房的巴黎大区居民涌入，过去两年租金上涨了6%。

第四名是低调的德塞夫勒省（Deux-Sèvres）城市尼奥尔（Niort），收益率为8.9%。作为法国保险业之都，这座城市的失业率为全法最低之一：5.8%，而全国平均水平为7.3%。因此，当地租客偿付能力较强，房屋空置现象也几乎绝迹。

对众多投资者而言，尼奥尔可谓最被忽视的城市。其就业活力在西部堪称首屈一指，仅互助保险行业就吸纳了超过17000个岗位。一套三居室购入价约为9万欧元，月租金约650欧元。

这种收益率让很多大型都市都相形见绌。在巴黎，平均毛收益率约为3.2%；而里昂仅略高于4%；甚至常被视为“投资优选地”的马赛，也不过只有5.8%。

前三甲收益率“炸裂”

摘得季军的是位于西南边陲的经济重镇波城（Pau），平均毛收益率达到9.2%。这座大西洋比利牛斯省的省会城市受益于所谓“道达尔能源（TotalEnergies）效应”。作为这家法国石油巨头的历史总部，当地始终保持强劲的租赁需求，平均房价则在每平方米1300至1500欧元之间。

波城房产投资吸引力的突出点在于租客类型多样化：大学学生、工业企业员工、空军基地军人。根据地方行业协会数据，当地房屋空置率低于4%。一间单身公寓（studio）月租在350至420欧元之间。

亚军城市是埃纳省（Aisne）的圣康坦（Saint-Quentin），收益率达到9.8%。这是全法房价最便宜的城市之一：平均房价跌至每平方米950欧元。因此，一套45平方米的两居室公寓入手价约为43000欧元，月租约350欧元。

这座北部城市仍然受到“去工业化”负面形象的影响。然而，过去五年来，城市振兴计划令市中心面貌焕然一新。出租房入住率超过92%，这是许多南部城市都无法达到的数据。

冠军跨10%门槛却“深藏不露”

荣登2025年法国租赁投资回报率榜首的是东部城市米卢斯（Mulhouse）。其平均毛收益率超过10.4%，彻底碾压竞争对手。当地平均房价仅为每平方米870欧元，是法国所有10万人口以上城市中最低之一。

一套65平方米的三居室购入价约为56000欧元，月租则在480至550欧元之间。计算很简单：在不考虑税费和杂费情况下，不到10年租金即可覆盖全部购房成本。在全法大城市中难逢对手。

米卢斯拥有得天独厚的区位优势：距离瑞士20分钟，距离德国30分钟。这座城市吸引了跨境白领——他们赚取以瑞士法郎计算的工资，却希望支付法国水平的租金。这种国境线两侧的购买力差异确保了稳定的租赁需求。

米卢斯房地产市场还有另一个被投资者低估的优势：这座城市符合大多数税收减免政策资格，而且与其他地方税暴涨的省份相比，其房产税依然偏低。

排行榜启示：大都市“抄底”最赚？

这个排行榜揭示了一个显而易见的规律：在租赁收益率方面，中等城市明显超越大都市。

这些城市的购房价格通常只有巴黎的三分之一到八分之一，而租金却有二分之一或三分之一。这就自然形成了比首都更高的收益率。

另一个启示是：地理位置并非决定性因素。这个榜单囊括了南部（佩皮尼昂、贝济耶）、西部（尼奥尔、勒芒）、西南部（波城）、中部（利摩日）以及东部（米卢斯、圣康坦）。就租售比而言，并不存在所谓“房产圣地”，只要解好“房价-租金-需求”的方程式，一地楼市就能带来理想的投资回报。那些只追求在大都市“抄底”的投资者，也许忽略了真正关键的因素。当米卢斯一套三居室的收益率超过巴黎一间单身公寓时，这个问题确实值得思考。

（编辑：法雨）