房子先卖还是先买？法国专家算了一笔账：过桥贷款未必更贵

对于许多已经拥有住房、准备“以旧换新”的家庭来说，都会面临一个难题：到底应该先把旧房卖掉，再购买新房；还是利用“过桥贷款（Prêt relais）”先买新房，再慢慢出售旧房？

长期以来，不少法国人认为过桥贷款费用高、风险大，因此更愿意先卖房再买房。但法国贷款比较机构 Meilleurtaux 最新研究显示，事实并非总是如此，在某些情况下，过桥贷款反而更划算。

什么是过桥贷款？

过桥贷款（Prêt relais）是一种专门针对换房业主设计的短期贷款。

简单来说，银行会根据旧房的价值，提前借给业主一笔资金，让其在旧房尚未出售前就能购买新房。等旧房成功卖出后，再用售房款偿还这笔贷款。

在法国，这类贷款通常期限为6至12个月，可续期一次，最长一般不超过24个月。银行通常只会按照旧房价值的60%至80%左右发放贷款，并扣除尚未偿还的房贷余额。

尽管这种融资方式十分实用，但目前法国房地产贷款中，过桥贷款仅占约6%。

实际案例：过桥贷款竟然更便宜

Meilleurtaux以巴黎市场为例进行了测算：

假设一套旧房估值45万欧元，房主还有25万欧元房贷余额需要偿还；同时计划购买一套价值60万欧元的新住房，并预计在6个月后卖掉旧房。

结果显示：

• 使用普通过桥贷款的总成本约为9264欧元；
• 先卖房再买房的总成本约为12044欧元；
• 如果采用“过桥贷款+原贷款重组”的方案，总成本则达到16223欧元。

换句话说，在这个案例中，普通过桥贷款反而比“先卖后买”便宜2780欧元左右。

为什么先卖房不一定省钱？

很多人以为卖掉旧房后再买新房最保险。

但现实情况是，在两次交易之间，家庭往往需要：

• 临时租房居住；
• 支付房租；
• 搬家两次；
• 承担仓储和运输费用；
• 面临房价上涨风险。

Meilleurtaux银行合作主管 Guillaume Fourt 指出：

“旧房出售与新房购买之间的时间间隔越长，过桥贷款就越值得考虑。等待期间支付的租金有时会比过桥贷款成本更高。”

这一现象不仅出现在巴黎，在法国其他城市，例如雷恩（Rennes）等地，也能观察到类似情况。

哪些情况下先卖房更划算？

当然，过桥贷款并非适合所有人。

专家认为，如果满足以下条件，“先卖后买”可能更经济：

1. 很快就能找到新房

如果卖房后短时间内即可完成新房购买，那么租房时间较短，相关成本也会明显降低。

2. 有免费住宿条件

例如可以暂时住在父母家、亲友家，或者拥有其他低成本住房资源。这样可以避免支付高额租金。

3. 银行提供的过桥贷款条件不理想

不同银行对于过桥贷款的评估标准差异较大。如果贷款额度不足，或者需要同时重组旧房贷款，整体融资成本可能明显上升。

申请过桥贷款有哪些限制？

法国银行对过桥贷款审批较为严格。

一般情况下：

• 贷款额度为房产估值的60%至80%；
• 需扣除尚未偿还的房贷余额；
• 贷款期限通常为6至12个月；
• 可续期一次。

不过，如果房屋已经签署正式售房协议（Compromis de vente），部分银行甚至愿意提供相当于房产价值90%至100%的贷款额度（扣除剩余贷款后计算）。

华人家庭换房时应如何选择？

对于法国华人家庭来说，如果已经找到心仪的新房，而旧房出售可能需要数月时间，过桥贷款未必是坏选择。

尤其是在巴黎及大巴黎地区，高额租金、两次搬家费用以及房价波动风险，都可能让“先卖后买”的成本超过预期。

因此，在决定换房方案前，建议同时计算：

• 过桥贷款利息；
• 租房成本；
• 两次搬家费用；
• 房价上涨风险；
• 银行手续费及保险费用。

综合比较后再做决定，往往比单纯认为“过桥贷款一定贵”更加理性。