法国房地产重新升温：如何让手里的钱通过“房产”增值？

据法国房地产平台 SeLoger 报道，在储蓄率仍然较高、房贷利率回落、部分地区房价下调的背景下，房地产再次成为不少法国人考虑的投资方向。文章指出，法国居民储蓄率约为18.2%，房贷利率也回到约3%左右，这让一部分家庭重新具备进入房地产市场的条件。



对普通家庭来说，第一步往往是购买自住房。虽然自住房不会像出租房那样带来固定租金收入，但它可以帮助家庭积累资产，未来出售时也可能获得增值收益。不过，SeLoger 提醒，购房时最好不要把贷款能力全部用完，应保留一定负债空间，以便日后还有能力进行其他投资。

第二种方式是直接投资出租房。投资者可以选择空租，也可以选择带家具出租。空租在实际税制下可扣除部分费用，并可能形成 déficit foncier；而 LMNP，也就是非职业家具出租，则可以扣除费用并进行折旧，从而在较长时间内降低租金收入税负。对在法华人来说，如果想买房出租，地段、房屋质量、安全性和出租率是最关键的几个因素。

对于纳税较多的投资者，还可以关注一些减税型房地产项目。Pinel 结束后，法国市场上仍有 Denormandie、Malraux、Loc’Avantages 等机制。比如 Denormandie 面向带装修工程的旧房，Malraux 适用于历史建筑翻新，Loc’Avantages 则要求房东以低于市场价的租金出租，换取税收优惠。

如果不想自己管理房客，也可以考虑“纸上房地产”，例如 SCPI、房地产众筹或房地产 ETF。SeLoger 指出，SCPI 通常投资办公楼、商铺或仓储物业，收益率一般在4%到5%左右；房地产众筹收益可能更高，但风险也更集中，投资者需要仔细评估项目和平台。

此外，viager 和 nue-propriété 也是法国市场上较有特色的投资方式。viager 是向老人购买房产并支付终身年金，最终在对方去世后取得房屋；nue-propriété 则是以低于市场价购买裸产权，暂时不收租、不占用，等用益权结束后再取得完整产权。

总体来看，法国房地产仍然是建立长期资产的一种方式，但并不是“稳赚不赔”。利率、税制、维修费用、空置风险、地段变化，都会影响最终收益。对华人家庭来说，投资前最重要的是算清楚现金流、税务成本和未来转售空间，而不是只看房价是否便宜。