法国废弃房产能买吗？“无主楼”看似便宜，手续和风险都不简单

在法国，一些长期无人居住、无人维护的房屋或楼房，常被称为“废弃房产”或“无主财产”。根据法国媒体 Boursorama 近日报道，这类房产并不等于“谁发现谁占有”，想要购买必须经过严格法律程序。



首先要区分两种情况：一种是“无人继承的遗产”，即业主去世后没有法定继承人、遗嘱继承人，或继承人放弃继承。根据法国《民法典》第539条，这类财产最终归国家所有。另一种则是“无主财产”，即没有已知业主，而且房产税多年未缴。根据法国《民法典》第713条，这类财产原则上归房产所在地市政府所有。

报道称，如果是无人继承遗产，通常需要经过公证人启动继承程序、寻找继承人、发布公告等多个步骤。如果在法定期限内始终无人认领，房产才会转归国家管理。随后，法国国家相关部门可以决定将其出售、保留甚至拆除。

而对于“无主财产”，地方政府也不能立即接管。市政府首先需要确认确实没有明确业主，并依法发布公告寻找权利人。只有在法定期限届满后，这类房产才可能正式被认定为无主财产，并归属市政府。

那么普通人如何购买这类房产？

如果房产已经归国家所有，买家通常需要关注法国 Domaine 等官方出售渠道。这类房产往往通过拍卖、竞价或招标方式出售。如果房产归市政府所有，则需要直接向所在地 mairie（市政府）咨询是否有出售计划，以及具体申请手续。

这类房产最大的吸引力在于价格通常比较低，尤其是在法国一些乡村、小城镇地区，价格甚至可能远低于市场行情。因此，近年来也吸引了一些投资者和翻修爱好者关注。

不过，“便宜”背后往往隐藏着不少风险。

很多废弃房屋年久失修，可能存在屋顶损坏、墙体开裂、电路老化、潮湿霉菌等问题，翻修成本非常高。有些房产还涉及复杂的产权历史、土地边界纠纷、危险建筑令（arrêté de péril）、能源诊断不达标等情况。

对于在法国的华人买家来说，看到长期空置的房子时，不要以为“没人住”就能直接购买，更不要私下与所谓“代管人”交易。真正能合法出售的，必须是已经完成法律确认、国家或市政府正式拥有处分权的房产。

在购买前，建议先查询 cadastre（土地登记信息），向 mairie 了解情况，并请 notaire（公证人）核实产权来源和历史。同时，也要提前计算好公证费、翻修费用、税费以及后续维护成本。

法国媒体提醒，废弃房产有时确实可能成为低价投资机会，但也可能变成“无底洞”。对于买家来说，最重要的并不是房子看起来有多便宜，而是产权是否清晰、风险是否可控。