法国卖房增值税优惠延长两年：二套房、土地、投资房卖家可能少交一大笔税

在法国卖房时，很多华人最关心的问题之一是：如果房子涨价了，卖掉以后要不要交“增值税”？严格来说，这里说的并不是 TVA，而是法国税法中的 plus-value immobilière，也就是房地产转让增值收益税。

据法国消费者组织 UFC-Que Choisir 报道，原本应在 2025年12月31日 到期的部分房产增值税优惠，已通过2026年财政法延长至 2027年12月31日。这意味着，部分业主如果把房产或土地卖给承诺建设集体住房、社会住房或中间住房的买方，仍有机会享受免税或大幅减税优惠。

先说清楚：自住房出售通常本来就免税

如果出售的是自己的主要住所，也就是 résidence principale，法国法律原则上对出售产生的房产增值收益给予完全免税。法国公共服务网站也明确说明，出售主要住所及其附属部分，如地窖、车库、停车位等，产生的增值收益可以免税。

这次延长的优惠，主要影响的是另一类情况：例如二套房、投资房、出租房、继承来的房产、可建土地，或者不再作为主要住所使用的房产。

正常情况下，如果出售这类房产产生增值收益，可能要缴纳 19% 的所得税，再加上 17.2% 的社会分摊金 prélèvements sociaux，合计基础税负为 36.2%。如果增值收益超过 5万欧元，还可能被加收 2% 至 6% 的额外附加税。

持有时间越长，税会逐步减少

法国房产增值税还有一个重要规则：持有时间越长，减免越多。

根据法国税务部门说明，房产持有超过5年后，出售时的应税增值部分会开始享受持有年限减免。所得税部分在持有满22年后完全免税；社会分摊金部分则要到持有满30年后才完全免除。

也就是说，如果你在法国持有一套二套房、投资房或出租房不到30年，出售时仍可能产生不小的税务成本。此次延长的临时优惠，正是给部分特定出售情况提供了新的减税窗口。

第一种优惠：卖给建设社会住房或中间住房的买方，可能免税

第一类优惠是“免税”机制。

如果业主把房产或土地卖给负责建设社会住房、HLM机构、地方公共机构、土地机构，或者某些私人房地产开发商，只要买方在购房契约中明确承诺建设或改建集体住宅，并将全部或部分住房用于社会住房、BRS 真实团结租赁，或在特定区域用于中间住房出租，卖方就可能享受部分或全部房产增值税免税。

这里的房产可以是已经建成的房子，例如不再居住的独栋住宅、二套房，也可以是未建成土地，例如 terrain à bâtir 可建土地。关键不是房子本身，而是买方后续承诺的用途。

买方必须在购房文件中明确承诺建设、拆除重建或改造集体住宅，且建筑面积通常要达到当地城市规划规则允许最大面积的至少75%。如果是私人开发商，工程原则上应在4年内完成；如果是部分公共或社会住房主体，期限可延长到10年。若买方未履行承诺，可能面临相当于购房价格10%的罚款，但卖方已经享受的增值税优惠原则上不会因此被取消。

这类免税可以是部分免税，也可以是全部免税。免税比例通常按照项目中用于社会住房或中间住房的面积比例计算。如果卖给社会住房机构，并且该机构承诺将项目中超过80%的面积用于社会住房或中间住房，卖方可能享受完全免税。

第二种优惠：在紧张区域或优先开发区出售，可能享受60%、75%或85%减免

第二类优惠不是完全免税，而是对增值收益进行特别扣减，法语叫 abattement exceptionnel。

适用范围主要包括两类地区：一类是公共部门划定的优先开发区域，例如大型城市更新项目、领土振兴行动区域、国家利益开发区域等；另一类是住房市场紧张区域，也就是法国常见的 zones A bis、A、B1。巴黎及不少大巴黎城市通常属于这类区域。是否具体适用，最好向 mairie 市政府或 notaire 公证人确认。

要享受这项优惠，卖方必须在 2027年12月31日之前签署 promesse de vente 买卖预签合同，最终正式出售则最迟应在签约年份之后第二年的12月31日前完成。换句话说，如果在2027年底前签下预售协议，最晚可能在 2029年12月31日 前完成正式转让。

买方也必须承诺在最多4年内建设、拆除重建或改造集体住宅，并达到当地城市规划允许建设面积的至少75%。同时，卖方不能把房产卖给自己的近亲，例如配偶、PACS伴侣、同居伴侣、父母、子女，也不能卖给自己或近亲持股的公司。

具体减免比例分三档：

在住房紧张区域出售，增值收益可享受 60% 特别减免；在优先开发区域出售，可享受 75% 特别减免；如果买方承诺将新建或改造项目至少50%用于社会住房、中间住房或 BRS 真实团结租赁，减免比例可提高到 85%。这项减免由负责交易的 notaire 在计算卖方增值税时直接处理。

对法国华人业主意味着什么？

对普通家庭来说，这项政策最值得关注的群体有几类：

第一，手里有二套房、出租房、老房子或继承房产，打算未来两年出售的人。

第二，在巴黎、大巴黎、里昂、马赛、尼斯、波尔多、南特等住房紧张区域拥有房产或土地的人。

第三，房产位置有开发潜力，可能被 promoteur immobilier 房地产开发商看中的业主。

第四，手中有 terrain constructible 可建土地，或独栋房位于可开发地段的人。

简单说，如果你只是把一套普通公寓卖给普通个人买家，这项政策通常关系不大。但如果买方是开发商、社会住房机构、地方公共机构，或者交易涉及未来建设集体住宅，就一定要让 notaire 提前核查是否可以适用这些优惠。

卖房前最好先问公证人这几个问题

如果你准备出售法国房产，可以在签署任何 promesse de vente 之前，先向 notaire 确认几个关键点：

你的房产是否属于主要住所；如果不是，预计增值收益是多少；房产是否位于 zone A bis、A、B1 或优先开发区域；买方是否承诺建设 logements collectifs 集体住房；买方是否承诺建设 logements sociaux 社会住房、logements intermédiaires 中间住房或 BRS；交易能否享受 exonération 或 abattement exceptionnel。

在法国房产交易中，很多税务优惠不是自动适用，而是需要在交易文件、买方承诺和公证计算中正确体现。对于可能产生较大增值收益的房产来说，提前确认这些细节，可能意味着少交几万欧元甚至更多税款。