法国房贷为什么越借越久？月供轻了，但总成本更高了

最近，法国房贷市场出现了一个越来越明显的现象：买房人借款的年限正在不断拉长。根据 Crédit Logement/CSA 的数据，2026年2月法国房贷平均期限达到252个月，也就是21年；法国银行联合会援引的同类数据则显示，2026年1月平均期限一度达到254个月。法国央行也指出，用于购买自住房的新发放住房贷款，平均初始期限为23年4个月，而首次购房者更是达到23年10个月。



这并不是法国人突然更愿意“背更久的贷款”，而是现实压力下的结果。Crédit Logement/CSA 解释得很直接：银行延长贷款期限，是为了缓冲融资成本上升对购房能力的冲击。因为在法国，借款人月供通常要受到负债率限制。按照法国政府和 HCSF 的规则，借款人的债务支出一般不能超过收入的35%，房贷期限通常也不能超过25年；只有购买 VEFA 期房、自建房，或者旧房但大修费用占项目总成本至少10%的情况，才允许在特定条件下延长到27年。

从市场结构看，长贷已经越来越普遍。Pretto 的分析显示，2025年2月，68.2%的住房贷款期限已经超过20年，而2019年这一比例只有48.1%；相反，15年及以下的短期贷款占比已经明显下滑。到了2026年1月，法国银行联合会披露，81.8%的购房贷款发放期限已超过20年。与此同时，法国央行公布的数据显示，2026年2月新发放住房贷款平均利率约为3.11%，如果只看不含转贷重议的住房贷款，则约为3.23%。这意味着，在利率仍处于3%左右的环境下，拉长期限，已经成为很多家庭保住购房资格的现实办法。

不过，贷款年限拉长，并不代表贷款更“便宜”。Pretto 举了一个很直观的例子：一名月净收入2000欧元的借款人，在2025年5月大约只能借到10.15万欧元（15年期）、12.51万欧元（20年期）或14.52万欧元（25年期）。表面看，25年期比15年期多出了4.4万多欧元的购买力，但利息负担也随之显著增加：对应利息分别约为2.45万、4.31万和6.52万欧元。

如果换一个更容易理解的计算方式，按3.25%的利率贷款25万欧元，20年期的月供约为1418欧元，总利息约9.03万欧元；如果拉长到25年，月供会降到约1218欧元，但总利息会上升到约11.55万欧元。也就是说，每个月虽然能少还大约200欧元，但最终要多付接近2.5万欧元的利息。对于想先跨过银行审批门槛的人来说，这种做法很实用；但从总成本来看，代价并不小。

对在法国生活的华人家庭来说，这个趋势很值得注意。第一，现在申请法国房贷，不能只看“能不能批”，还要看“为了批下来，自己要多付多少年、多少利息”。第二，首次购房者目前仍然是法国银行重点争取的客户。法国央行就指出，自2025年初以来，首次购房者获得贷款的数量增长，快于整体房屋成交量和全部借款人的贷款增长。

因此，法国人如今“越借越久”，本质上是高房价、利率仍在高位区间、以及35%负债率规则共同作用下的结果。更长的贷款期限，确实可以让月供看起来轻一些，也让更多家庭有机会先上车；但它只是把还款压力摊得更平，并没有让买房真正变便宜。对于准备在法国买房的人来说，25年甚至27年的房贷，也许是进入市场的一张门票，但是否划算，最终还是要看自己的收入稳定性、首付款水平，以及未来有没有机会在利率变化后重新谈判贷款条件。Pretto 也提醒，尤其是利率高于4%、金额较大、又是在高利率阶段签下的贷款，后续更值得关注重谈空间。