65岁法国女子不搬家也能从房产中拿出40万欧元，还顺利资助儿子创业

在法国，很多人上了年纪后，虽然名下有房，但手头现金并不充裕。
如果既不想卖房搬走，又想提前把财产传给子女，怎么办？

法国一位65岁的女子 Alice，就通过一种合法的房产安排方式，在继续住在自己家里的同时，从房屋中释放出40万欧元现金，随后还拿出部分资金帮助儿子完成创业项目。这个案例，也让不少人重新关注起法国的viager（终身产权交易）和裸产权出售（vente en nue-propriété）。

不搬家，也能把房产价值“变现”

根据法国房产中介网络 Renée Costes 发布的 2025年 viager 市场数据，有 21% 通过 viager 方式出售房产的人，会在交易完成后进行赠与。原因很简单：一方面是为了提前安排遗产传承，另一方面也是为了在自己还健在时，帮助子女或亲人解决资金问题。

Alice 就是其中之一。

几年前，这位曾从事活动行业布景设计工作的法国女子，从 Yonne（约讷省） 搬到法国南部的 Toulon（土伦，Var省），目的是照顾年迈父母。她和兄弟一起通过 SCI（法国民事房地产公司），在父母家的花园里建了一套现代住宅。

这栋房子面积约 125平方米，有三间卧室，平层出入，距离海边仅 50米。后来父母去世后，Alice 买下兄弟持有的股份，成为这套房屋的唯一所有人。

等到65岁时，她开始考虑一个现实问题：
能不能不搬走，也不失去居住权，同时拿出一笔钱支持儿子的职业项目？

她卖掉“裸产权”，却保留终身居住权

2022年10月，Alice 在网上了解到了法国的 viager 模式，随后联系了土伦当地的中介机构 Viagimmo。经过评估，她的房子市值约为 90万欧元。之后，中介将她介绍给投资基金 ViaGénération，后者最终同意购买这套房产的裸产权。

最终成交价格为 40万欧元。

这笔交易的关键在于：
基金买走的只是房子的nue-propriété（裸产权），而 Alice 保留了房屋的usufruit viager（终身用益权），也就是继续使用和居住这套房子的权利。

通俗一点理解就是：

• 房子的未来所有权，提前转给了买方；
• Alice 依然可以一直住在房子里；
• 她不用搬家，也不需要按传统 viager 那样按月领取年金；
• 而是一次性获得一笔现金。

对很多法国业主来说，这类操作的吸引力就在这里：
既能把房产的一部分价值提前变现，又不至于影响晚年生活。

在 notaire 处完成交易后，她马上给儿子赠与13万欧元

这笔裸产权出售最终于 2023年6月 在法国 notaire（公证人） 处正式完成。

交易完成几天后，Alice 就向儿子赠与了 13万欧元。
而且这笔赠与没有缴纳赠与税，原因是她用到了法国现行的两项赠与优惠：

• 父母对子女赠与的 10万欧元免税额度
• 家庭现金赠与额外 31,865欧元免税额度

也就是说，在法国，只要符合条件，父母给孩子转一笔钱，并不一定都要交税。合理利用税务规则，确实可以把资金更高效地传给下一代。

母子再成立 SCI，投资农业项目

拿到资金后，Alice 没有简单把钱留在银行，而是继续帮助儿子推进更长远的计划。

她与儿子、儿媳三人一起成立了第二家 SCI，购买了一处位于 Angoulême（昂古莱姆）东南部 的农业地产。这处地产包括：

• 一套住房
• 20公顷林地
• 10公顷耕地

总成交金额为 28万欧元。

在这家 SCI 中，Alice 持股 52%，儿子持股 47%，儿媳持股 1%。
对应的出资金额分别为：

• Alice：145,600欧元
• 儿子与儿媳：134,400欧元

儿子准备开办农业生态培训中心，预计2026年迎来首批学生

由于儿子的职业目标，是创办一个农业生态培训中心（centre de formation en agroécologie），这家 SCI 随后又启动了大规模工程，投入约 30万欧元。

这个仍在筹备中的培训机构，未来将主要面向：

• 农业从业者培训
• 农场落地与经营可持续发展
• 农业生态转型实践

按照计划，他们将在 2026年9月 迎来首批学生。

Alice 对此非常感慨。她表示，这笔原本“沉睡”在房子里的钱，如今真正帮助了下一代实现梦想。她也认为，这是一种家庭传统的延续：当年父母曾在经济上支持过自己，如今她也有能力去帮助儿子。

对在法国有房家庭来说，这种方式值得了解

这个案例也提醒了不少在法国生活的人：
房产不只是居住资产，在某些情况下，它也可以成为一种传承工具、融资工具，甚至家庭项目启动资金来源。

尤其对于一些情况相似的人来说，例如：

• 手里有房，但现金不多；
• 不想卖房搬家；
• 想提前资助子女买房、创业或做项目；
• 想合理安排遗产与赠与；

那么法国的 viager、裸产权出售、终身用益权保留、以及 SCI 持股安排，都可能是值得提前向 notaire、公证人、税务顾问或 patrimoine 顾问 咨询的方案。

当然，这类操作涉及法国房产法、继承法、赠与税、家庭资产安排等多个方面，具体是否适合自己，还需要根据年龄、房产估值、家庭结构和税务情况来综合判断。

原文链接：https://www.faguoshenghuo.com/wenzhang/1781/65-sui-fa-guo-nv-zi-bu-ban-jia-ye-neng-cong-fang-chan-zhong-na-chu-40-wan-ou-yuan-hai-shun-li-zi-zhu-er-zi-chuang-ye