最高法院对未登记租赁合同的立场以及对租客与房东的法律后果
根据意大利法律，为使房屋租赁合同具备法律效力并被视为有效，合同必须在签署之日起或合同生效之日起（以较早者为准）30天内在意大利税务局（Agenzia delle Entrate）完成登记。
租赁合同的登记可以通过线上方式办理，使用“RLI web”应用程序即可在线登记合同并缴纳相关的注册税与印花税。也可以前往任何税务局实体窗口办理，或委托经授权的中介机构（如专业人士、行业协会、Caf办事处等）代为操作。
然而，问题往往出现在合同未完成登记的情况下。
最高法院关于未登记租赁合同的判决
如果租赁合同从未在税务局进行登记，那么该合同将被认定为无效。这是意大利最高法院在2017年第23601号判决中明确作出的裁定。
按照法律规定，合同登记不仅是确认合同签订时间的关键环节，更是保障合同对第三方具有法律效力的基础，同时确保房东与租客双方的权益，并向税务机关申报合同内容以便缴税。
法院指出，未登记的房屋租赁合同等同于不存在的合同，因此对任何一方都不具备法律约束力，也不产生任何法律后果。
对租客的法律影响
由于未登记的租赁合同被认定为无效，因此对房东和租客双方都有实质性影响。
对房东而言：由于缺乏正式文书证明合同关系的存在，在遇到租客违约（如不支付租金等）时，无法以法律手段强制对方履约。
对租客而言：在合同无效的情况下，租客可以合法拒绝继续支付租金，甚至有权根据合同中曾约定的内容，要求房东返还此前已支付的所有租金，只要他决定搬离房屋。
最高法院还进一步指出，如果某项付款被认定为“非应付款项”，付款人（即租客）有权请求返还。因此，若租赁合同未登记，房东所收取的租金将被视为不当得利，可被法院判令返还给租客。
房东无法使用正式驱逐程序
由于合同无效，房东无法发起传统的驱逐程序（sfratto）来要求租客搬出房屋，只能提起一般民事诉讼，指控租客“非法占用房屋”。在此情形下，房东可请求法院判令租客搬离，并要求支付占用期间的经济赔偿。
另一方面，租客也可以随时搬离房屋，无需提前通知房东，也无须说明任何正当理由。
总结
若房屋租赁合同未在规定期限内完成税务登记，根据意大利最高法院的相关判决，该合同即属无效。房东失去通过法律追缴租金的权利，同时可能被追讨已收取的租金；而租客则获得更多法律保护，包括拒付租金及要求退款的权利。这一判决对租赁市场的合法性与透明度具有重要意义。
——华人街网站 alexzou编译 消息参考：businessonline.it网，此篇图文报道只按原新闻网站对此事件的说法编译，并不代表译者和本网站观点。未经允许，请勿转载。
