【欧洲时报肉丝编译】在大多数人的人生规划中，买房都是一件非常重要的事情。不仅仅是为了当下更好地生活，从长远来看，也是为自己退休之后的养老做打算。不过，毕竟买房是一笔大支出，在做出决定之前难免需要深思熟虑一番。不知道小伙伴们在大量浏览房地产网站时，是否看到过这样的房源：
重要的是，这些房子统统都是装修好的，还带家具，不需要自己再花一分钱！
这是天上掉了个大馅饼？不过再仔细一看就会发现，这些房子的介绍里都写上了“Vente en viager”，也就是大家俗称的“老人房”。
这“老人房”究竟是怎么一回事呢？
什么是“老人房”？
在法国，“viager（老人房）”这个制度可以一直追溯到876年，国王查尔斯二世最先提出了这一概念。而拿破仑则于1804年将这一制度正式加入了《民法典》中，可以说是一项历史非常悠久的房产制度，也算是一种“养老保险”。
法国巴黎蒙马特高地。（图片来源：新华社）
“viager”在法语中的意思是“终身的”，具体来说，老人们出售自己的房产，而买家除了需要先支付一笔类似于“首付”的款项，每个月还要再支付给老人一笔房租，一直等到老人去世，买家才能真正成为房子的主人。
一般情况下，老人房的卖家都是70岁以上的老人，且没有子女。这样的方式既能让这些老人每个月得到一些收入，有能力雇用护工而不需要搬到养老院，还能解决房子的继承问题。在疫情的影响下，越来越多的老人对养老院都产生了抵触情绪，因此在2020年，viager的市场行情也出现了一个飞跃。
而对于买家来说，相比购买普通房子，购买老人房不需要一下子支出一笔非常大的款项，非常适合那些想要买房却申请不到银行贷款的人。
具体细分，“老人房”一共有两种情况：viager occupé以及viager libre。
viager occupé是比较常见的，也就是老人生前一直住在这个房子里，买家要等到老人去世之后才能住进去。因此在老人在世期间，除了大型的一些维修费用之外，水电煤气、居住税等都是由老人自己承担的。
而对于名下有好几套房的“大款”老人来说，自己可能并不住在出售的这套房子里，这种情况就是viager libre。这种时候，买家在签订合同之后就可以住进这套房了，不过相应的，买家就需要自己支出所有的维修以及日常费用。
“老人房”真的比较便宜吗？
不少小伙伴可能都被上文所提到的超低定价给吸引了，小编在这里也赶紧给大家提个醒，老人房的最终售价，是看“命”的。
老人房的售价是由两个部分组成的：bouquet和rente。
bouquet就是首付，在签订购房合同时，买家需要先支付给老人一笔款项，一般是房屋市价的10%至30%，这个比例是根据老人的年龄来确定的，年龄越大，首付的比例就越高。
rente就是买家每个月要支付给老人的房租，为什么小编说最终售价看“命”，这就是原因。在一般情况下，买家在老人在世期间需要一直支付房租，因此，交租的时长完全取决于老人的寿命。如果老人不幸在交易过后不久就去世了，买家自然大赚一笔；但若是碰上了极其长寿的老人，交上20年，甚至30年的房租都是有可能的！
不过，为了避免某些心怀不轨的人钻空子，逼迫那些很快就不久于人世的老人签订合同，法国法律规定，如果这个老人有重大疾病，那么他是不可以签订老人房合同的。除此之外，如果老人在签订合同之后20天内去世，合同会自动作废。
为了规避这样那样的一些风险，老人房还有另外一种购买方式，就是vente à terme。双方可以在签订合同之时就规定好，买家需要支付多久的房租。
也就是说，如果双方在合同中规定，买家需要支付10年的房租，即使老人过世了，买家也依然需要按照合同所规定的时间，将房租支付给老人的继承人；同样，就算合同签订时只有70岁的老人最终活到了100岁，买家也只需要支付10年的房租，不过他仍然要等到老人去世之后才能真正成为房子的所有人。
“馅饼”还是“陷阱”？
这种像买彩票一样的“老人房”制度在法国已经存在1100多年了，不少人都通过它发家致富，认为这简直是天上掉下来的大馅饼，甚至连戴高乐将军都是这种投资的受益者！
1934年，戴高乐和他的妻子以viager的方式买下了一座名为La Boisserie的庄园，而卖家在两年后就意外去世了，这座庄园也被喻为戴高乐将军一生中最有眼光的投资。
不过，这种风险投资也有着不少的陷阱，法国传奇老奶奶Jeanne Calment和她的律师François Raffray的案例就是最好的例子。
这位传奇老奶奶Jeanne活了122岁164天，被吉尼斯世界纪录认证为世界上活得最长的人。Jeanne虽然长寿，但她的丈夫以及孩子都早早离世，于是在她90岁的时候，没有继承人的Jeanne和自己的律师François Raffray签下了老人房合同，当时这名律师才47岁。
根据两人当时的协议，François s每月向Jeanne支付2500法郎。一笔账算下来，律师要连续向老奶奶支付10年的月租才等同房子本身的价值（约30万法郎），也就是Jeanne活到100岁时。虽然律师心里肯定希望老奶奶长命百岁，但是这笔买卖听起来似乎稳赚不赔。
一名老人走在法国巴黎街头。（图片来源：新华社）
然而谁能想到，又抽烟又喝酒的Jeanne身体一直非常硬朗，到了1995年，时年77岁的François却因为癌症，在Jeanne之前就去世了。那时候，他已经向Jeanne付了920000法郎，超过了房子本身价值三倍。
本着律师的职业操守，François去世之前还交代自己的妻女，要继续向老奶奶支付月租。到了1997年，122岁的Jeanne过世了，算下来，François一家一共向她支付了32年的房租，合计大约96万法郎，远远超过了房子本身的价值。
不过，老人房的陷阱也不仅仅只针对于买家的“钱包”，还有卖家的“命”。例如最近在图尔（Tour），一名62岁的男子就被指控杀害了自己的老人房主人。
2019年，92岁并患有阿兹海默症的Yvette被发现死在了养老院，经过法医判定，Yvette是被玛德琳蛋糕呛死的。而就在老太太去世前，和她在1995年签订了老人房合约的Alain拜访了她，并带来了一包玛德琳，还锁上了卧室的门。检察官认为，Alain明明很清楚老太太是无法吞咽这类食品的，他带来玛德琳蛋糕的目的很明显，就是想要杀死老太太以独占房子。
和普通的房地产不同，“老人房”就是一种风险投资。对于买家来说，或赚或赔完全不掌握在自己手中，有的人觉得刺激，有的人就无法接受。而对于卖家来说，这更像是一种“生死契约”，要是真的碰上了心怀不轨的买家，把自己的命都搭上也是很有可能的。
小伙伴们又怎么看待这种“老人房”制度呢？你敢下手吗？
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（编辑：秋狸）