【欧洲时报肉丝编译】在大多数人的人生规划中,买房都是一件非常重要的事情。不仅仅是为了当下更好地生活,从长远来看,也是为自己退休之后的养老做打算。不过,毕竟买房是一笔大支出,在做出决定之前难免需要深思熟虑一番。不知道小伙伴们在大量浏览房地产网站时,是否看到过这样的房源:

  • 220平方米的高级精海景房,售价不到20万欧元!
  • 130平方米带游泳池和花园的大别墅,售价10万欧元!
  • 110平方米的高级大平数公寓,售价不到10万欧元!

重要的是,这些房子统统都是装修好的,还带家具,不需要自己再花一分钱!

这是天上掉了个大馅饼?不过再仔细一看就会发现,这些房子的介绍里都写上了“Vente en viager”,也就是大家俗称的“老人房”。

这“老人房”究竟是怎么一回事呢?

什么是“老人房”?

在法国,“viager(老人房)”这个制度可以一直追溯到876年,国王查尔斯二世最先提出了这一概念。而拿破仑则于1804年将这一制度正式加入了《民法典》中,可以说是一项历史非常悠久的房产制度,也算是一种“养老保险”。

法国巴黎蒙马特高地。(图片来源:新华社)

“viager”在法语中的意思是“终身的”,具体来说,老人们出售自己的房产,而买家除了需要先支付一笔类似于“首付”的款项,每个月还要再支付给老人一笔房租,一直等到老人去世,买家才能真正成为房子的主人。

一般情况下,老人房的卖家都是70岁以上的老人,且没有子女。这样的方式既能让这些老人每个月得到一些收入,有能力雇用护工而不需要搬到养老院,还能解决房子的继承问题。在疫情的影响下,越来越多的老人对养老院都产生了抵触情绪,因此在2020年,viager的市场行情也出现了一个飞跃。

而对于买家来说,相比购买普通房子,购买老人房不需要一下子支出一笔非常大的款项,非常适合那些想要买房却申请不到银行贷款的人。

具体细分,“老人房”一共有两种情况:viager occupé以及viager libre。

viager occupé是比较常见的,也就是老人生前一直住在这个房子里,买家要等到老人去世之后才能住进去。因此在老人在世期间,除了大型的一些维修费用之外,水电煤气、居住税等都是由老人自己承担的。

而对于名下有好几套房的“大款”老人来说,自己可能并不住在出售的这套房子里,这种情况就是viager libre。这种时候,买家在签订合同之后就可以住进这套房了,不过相应的,买家就需要自己支出所有的维修以及日常费用。

“老人房”真的比较便宜吗?

不少小伙伴可能都被上文所提到的超低定价给吸引了,小编在这里也赶紧给大家提个醒,老人房的最终售价,是看“命”的。

老人房的售价是由两个部分组成的:bouquet和rente。

bouquet就是首付,在签订购房合同时,买家需要先支付给老人一笔款项,一般是房屋市价的10%至30%,这个比例是根据老人的年龄来确定的,年龄越大,首付的比例就越高。

rente就是买家每个月要支付给老人的房租,为什么小编说最终售价看“命”,这就是原因。在一般情况下,买家在老人在世期间需要一直支付房租,因此,交租的时长完全取决于老人的寿命。如果老人不幸在交易过后不久就去世了,买家自然大赚一笔;但若是碰上了极其长寿的老人,交上20年,甚至30年的房租都是有可能的!

不过,为了避免某些心怀不轨的人钻空子,逼迫那些很快就不久于人世的老人签订合同,法国法律规定,如果这个老人有重大疾病,那么他是不可以签订老人房合同的。除此之外,如果老人在签订合同之后20天内去世,合同会自动作废。

为了规避这样那样的一些风险,老人房还有另外一种购买方式,就是vente à terme。双方可以在签订合同之时就规定好,买家需要支付多久的房租。

也就是说,如果双方在合同中规定,买家需要支付10年的房租,即使老人过世了,买家也依然需要按照合同所规定的时间,将房租支付给老人的继承人;同样,就算合同签订时只有70岁的老人最终活到了100岁,买家也只需要支付10年的房租,不过他仍然要等到老人去世之后才能真正成为房子的所有人。

“馅饼”还是“陷阱”?

这种像买彩票一样的“老人房”制度在法国已经存在1100多年了,不少人都通过它发家致富,认为这简直是天上掉下来的大馅饼,甚至连戴高乐将军都是这种投资的受益者!

1934年,戴高乐和他的妻子以viager的方式买下了一座名为La Boisserie的庄园,而卖家在两年后就意外去世了,这座庄园也被喻为戴高乐将军一生中最有眼光的投资。

不过,这种风险投资也有着不少的陷阱,法国传奇老奶奶Jeanne Calment和她的律师François Raffray的案例就是最好的例子。

这位传奇老奶奶Jeanne活了122岁164天,被吉尼斯世界纪录认证为世界上活得最长的人。Jeanne虽然长寿,但她的丈夫以及孩子都早早离世,于是在她90岁的时候,没有继承人的Jeanne和自己的律师François Raffray签下了老人房合同,当时这名律师才47岁。

根据两人当时的协议,François s每月向Jeanne支付2500法郎。一笔账算下来,律师要连续向老奶奶支付10年的月租才等同房子本身的价值(约30万法郎),也就是Jeanne活到100岁时。虽然律师心里肯定希望老奶奶长命百岁,但是这笔买卖听起来似乎稳赚不赔。

一名老人走在法国巴黎街头。(图片来源:新华社)

然而谁能想到,又抽烟又喝酒的Jeanne身体一直非常硬朗,到了1995年,时年77岁的François却因为癌症,在Jeanne之前就去世了。那时候,他已经向Jeanne付了920000法郎,超过了房子本身价值三倍。

本着律师的职业操守,François去世之前还交代自己的妻女,要继续向老奶奶支付月租。到了1997年,122岁的Jeanne过世了,算下来,François一家一共向她支付了32年的房租,合计大约96万法郎,远远超过了房子本身的价值。

不过,老人房的陷阱也不仅仅只针对于买家的“钱包”,还有卖家的“命”。例如最近在图尔(Tour),一名62岁的男子就被指控杀害了自己的老人房主人。

2019年,92岁并患有阿兹海默症的Yvette被发现死在了养老院,经过法医判定,Yvette是被玛德琳蛋糕呛死的。而就在老太太去世前,和她在1995年签订了老人房合约的Alain拜访了她,并带来了一包玛德琳,还锁上了卧室的门。检察官认为,Alain明明很清楚老太太是无法吞咽这类食品的,他带来玛德琳蛋糕的目的很明显,就是想要杀死老太太以独占房子。

和普通的房地产不同,“老人房”就是一种风险投资。对于买家来说,或赚或赔完全不掌握在自己手中,有的人觉得刺激,有的人就无法接受。而对于卖家来说,这更像是一种“生死契约”,要是真的碰上了心怀不轨的买家,把自己的命都搭上也是很有可能的。

小伙伴们又怎么看待这种“老人房”制度呢?你敢下手吗?

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(编辑:秋狸)




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