除了足球队和工业,德国以居住为导向、租赁住房为主体的住房体系同样闻名于世。经过70多年的租房政策实践,德国的租房市场规范且发达,约有60%的德国家庭愿意选择一辈子租房居住。这其中有何秘诀?

  住房供给保障充足

  德国住房自有率长期稳定在40%左右,远低于欧盟平均63%的水平,长期保持以租赁为住房占有的主要形式。

  德国住房体系拥有多元供应主体,包括开发商建房、合作社互助建房、私人自建房、政府保障房,保障充足的住房供给。在住房租赁市场中,以私人出租为主。保障性住房由市场化的私营机构主导,国家通过法律、金融等工具对其进行引导和规范。

  在德国,保障房有比较严格的准入规定。申请者最低收入是单人年均收入12000欧元,或家庭年收入18000欧元,每增加一名家庭成员,此标准可提高4100欧元。

  “可比租金”限制涨幅

  德国租房市场的有序运行离不开法规制度体系的支撑。根据《住房租赁法》,租赁合同期限与解除条件是受限的,租房合同分为有限期和无限期,通常以无限期为主。如果终止合同,房东必须提前几个月告知对方,一般要提前3至9个月不等(视租赁时间长短而定)。除特殊情况外,房东不允许主动收回房屋。

  此外,租金数额和租金上涨幅度也受到限制。在签订新的租赁合同时,只要不违反法律,当事人可以自由约定租金,但最后的价格必须限定在具体价目表所规定的浮动范围。这个“可比租金”的价目表是根据市场导向比较法,与相同区位、相似质量的住房租金水平进行比较,具有一定权威性。按照规定,3年内租金涨幅不能超过20%,租金超过“可比租金”的20%即构成违法,超过50%即构成犯罪。

  固定利率有利还款

  德国拥有独特的住房储蓄制度,它是一种封闭运转的融资系统,独立于德国资本市场,因此存贷款利率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素的影响。

  固定利率的优势是,居民还贷额固定和明确,这对居民的吸引力相当大。此外,政府还会提供储蓄奖励和购房奖励。低收入居民参加住房储蓄可以得到政府的奖励。

  储蓄模式严防违约

  德国实行“先存后贷”合同储蓄模式。居民要得到住房储蓄银行的购房贷款,必须在该银行存储相应款项。一般是存款额达到储蓄合同金额的40%至50%以上,银行才把合同金额付给储户。审慎的合同储蓄模式让次级贷款需求几无存活空间,从而降低了违约风险。德国购房贷款期限较长,抵押贷款固定利率期限平均超过10年。这种长期固定的房贷利率,让购房者对利率的敏感性降低,在房贷市场起到了重要的“稳定器”作用。德国银行还会依据抵押贷款值安排贷款。抵押贷款值由评估机构提供,反映该抵押物的最低价格,因而违约风险可控,保证了住房市场的平稳运行。

  (作者汤婷婷、康佳系上海市房地产科学研究院研究员)



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