房价一涨再涨 习惯租房的德国人转而买房

德国大量新建住宅满足民众迅速增长的需求 图GJ

45岁的卢卡·米勒和妻子一起在上海一所大学担任德语外教。一年前他们带着三个孩子从柏林来到上海。

卢卡·米勒说:“由于工作原因,我们需要长期居住在外国,租房相对而言比较灵活,买房还贷对我们来说是不必要的负担。所以房价虽然没有高到负担不起,我们还是会选择租房。”他说,“不过如果不是工作限制,我们可能会考虑在德国买房。德国房价这几年涨得很快,买房的人越来越多了,以后拥有自己的房子可能会变得越来越困难。”

米勒的想法也是很多德国人的想法:虽说已经习惯了租房带来的便利,但近年来由于房价的上涨,买房寻求资产增值也变得越来越有吸引力。

房产市场持续升温

德国潘德布雷夫债券银行协会今年4月的VDP(房屋价格指数)报告显示,2016年德国个人住宅价格达到了6.6%的增长。

以城市的房价涨幅而言,首都柏林上涨最多,每平方米达到3888欧元;在德国生活成本最高的慕尼黑,平均房价已经超过了每平方米7361欧元。一套二手独栋别墅均价为120万欧元——这个价钱在其他小城市能买好几套房子。

据德国建设部部长芭芭拉·亨得里克斯介绍,为了满足日益增长的住房需求,德国每年至少要建设35万套新房。虽然房屋造得越来越多,但是向来平稳的德国房价为何近年来还是一涨再涨?

首先,德国经济的持续增长带热了房地产市场。如今的购房者平均家庭收入要比五年前高出许多,2016年德国人均月薪为3703欧元。由于德国房屋贷款以按月平均还款为基础,所以现在很多家庭可以买得起比五年前更贵的房产。

其次,在德国买房条件优惠的一大原因是利息下降:目前十年期的贷款年利率仅为1.5%。房价的不断上升也没能抵消罕见的低利率的吸引力,尤其是在城市地区,新造的房子常常立刻被抢购一空。

再次,难民的涌入也开始影响德国的房地产市场,因为需求上升将不可避免地导致价格上涨。研究报告称,难民人数上升本身不会影响房地产成本,但会造成价格上出现“多米诺现象”:住房补贴会增加需求量,这反过来会推高需求和高端租赁成本,最终提高房价。

研究表明,即使德国人口只增长1%,公寓价格也将上涨3.5%,而私人住宅房屋数量将增长2%。据专家预测,假设到2030年,近100万难民将获得正式身份并留在德国工作生活,德国36个主要城市的房地产价格还将继续上涨。

五年涨幅超过三成

德国的房地产价格已经连续数年攀升:在过去5年中一些德国城市房价涨幅已经超过30%。

据德意志银行统计,2009至2016年间,汉堡房价以70%的涨幅排名第三,柏林以75%的涨幅排名第二,而排名第一的慕尼黑涨幅竟高达200%多。

即便面对如此高的房价涨幅,德国政府推动房地产发展以维持经济增速的政策还是没有改变。从1996年开始,政府给一定收入范围内的人群发放儿童补贴和购房补贴。近年来政府也通过低利率的贷款为买房者提供帮助。

另外,德国一些致力于增加置业的协会也在为年轻家庭谋求更好的贷款条件,推动在全国范围内减少房产转让税,税率统一在3.5%,第一次购入房产的购房者则应该免除税收。

虽然政府还在推动房地产持续发展,但是遏制房价过高也刻不容缓。德国联邦统计局5月发布的数据显示,德国2016年新建住房27.77万套,比2015年增加12.1%。创2004年以来新建房屋数量的新高,但仍未达到联邦政府每年至少35万套的房屋建设目标。

繁荣可能变成泡沫?

经济学家则担心,德国的房地产业蓬勃发展可能会变成一个泡沫,因为房价已经脱离了基本的稳定浮动。“欧洲央行扩张的货币政策是房地产市场发展的主要驱动力,而这一政策在可预见的未来不太可能发生很大变化。”

国际清算银行专家指出,判断房地产泡沫的关键标准不在于房价涨幅大小,而是取决于房价增速预期。按照国际清算银行标准,如果一个国家房地产价格的长期增速超过预期10%,那么该国就存在房地产泡沫风险,而德国的这一数值经过测算为10.6%。

不过令人欣慰的是,德国买家没有像美国和西班牙买家那样为购买房产毫无节制的举债。尽管房贷总量同私人家庭收入相比有所上升,但所占份额还远远低于上世纪90年代的房产热时期。所以德国房地产市场出现巨大泡沫的可能性还不算很大。

更多民众担心的是,房价到底还会涨多久?虽然越来越多的德国人已经在过去五年中搬进了自己买的房子,但超过半数的德国人目前还是选择租房住。

科勒是一名德国高级工程师,月收入超过1万欧元。虽然他有能力买房,但由于工作地点一换再换,租房给了他很大的灵活度。此外,由于不用背上沉重的房贷,每年他都会选择与家人去国外度假至少两次,他认为,这样的生活比买房还贷的生活质量更高。

25岁的马克·霍夫曼目前还不打算改变租房的生活,但是他已经开始担心房市未来的发展,“等过几年成了家,我想住进自己的房子,但是到时候如果房价还是不能降下来,可能我只好继续租房了。”

不过,目前在德国买房需要负担高额的附加费用。在拜仁州买房要征收3.5%土地转让税,在北威州则高达6.5%。另外还有1.4%的公证费加上佣金——所有这些费用都让房屋迅速加价数万欧元。

国际清算银行2014年年度报告称,人口因素引起的房价攀升将在未来几十年显著减缓”。这意味着德国房价的增速会有刹车的一天,只是没有人能给出肯定的日期。

一年后米勒将结束在上海的工作返回德国,“如果以后工作在柏林稳定下来,可能我会去一些房产中介咨询一下,或是上网看看出售的房子。相比其他大城市,柏林的房价暂时还算合理,但没人知道以后会怎么样。” 王书婳