北京通州 “二手房普跌20%”是个误会
江聃 朱凯 卓泳 吴家明 吴少龙/摄 吴比较/制图
随着全国楼市调控逐步进入深水区，各地房价出现了调控以来的阶段性变化。近日多家媒体纷纷报道，北上广深四个一线城市的楼市价格和房屋租金均出现不同程度的回落，真实情况究竟怎样？对购房者来说有何参考意义？对于刚需而言，何时是入市佳期？证券时报记者兵分四路，分别在北京、上海、广州、深圳4个城市进行实地调查采访，为读者展示真实的楼市状况。
证券时报记者 江聃
上周，北京东南部的通州、亦庄区域部分房价降幅超20%的消息在网上火了一把。记者近日实地调研发现，近期北京多个区域的二手房成交价的确出现了不同程度的下滑，但跌幅到20%的仅为个别楼盘。
多家中介机构工作人员表示，目前房地产市场的投资投机现象确实得到明显遏制，刚需人群成为消费主力。
二手房成交价松动
伟业我爱我家市场研究院数据显示，5月北京二手房成交均价环比下滑2.4%，通州区、亦庄开发区跌幅最大。不少媒体反映这似乎与大众实际感受不符。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时表示，由于目前市场本身交易量少，而有的业主急于成交，导致个别二手房降价明显。
这一说法也在记者周末的实地走访中得到了印证。据了解，通州龙湖大方居近期成交的二手房中，确实有较最高点下跌20%的户型。“两限房涨跌反应都是最迅速的，20%的降幅目前还不具有普遍性。”果园附近的一家房产中介公司工作人员表示。
通州通胡大街一家知名房产中介公司的工作人员也告诉记者，近期挂牌价格大部分会比3月高点时调低约10%，最后的成交价仍可再商量，不过下跌20%肯定不是普遍现象。此外，该公司已经明确要求，不符合单价的房源挂不了牌、进不了系统。
对于成交价大幅下降的原因，前述果园附近的房产中介人员告诉记者，龙湖大方居属于两限房，目前刚满5年。部分户主急于出手的原因一般有两类，一是前期已经订下改善型目标房，但没想到3月份突然出台更严的限购政策，导致房价下跌，不过只要降幅不超过改善房的违约金，业主还是可以接受的；二是位置、户型不好的业主急于变现。
北京市住建委官网数据显示，5月北京二手住宅环比下滑近四成，创下2015年2月以来的最低值。总体来看，目前买家观望情绪浓厚，市场议价空间增大。
刚需成消费主力
相对于房价的走软，购房人则显得比较淡定。记者看到，虽是周末，但通州、亦庄开发区的多个中介门店前来咨询的人并不多。伟业我爱我家集团市场研院数据显示，5月新增客户登记量环比4月下降了11.9%。
通州果园一位前来咨询二手房的买房人告诉记者，近期房价已经跌回春节前后的价格，自己是以房换房，虽然首付提高了，但贷款成本提升后的还款压力是目前犹豫的主要因素。在她看来，通州实施专属限购政策后，已经将大批投资客限制在外，再到通州买房的绝大部分都是刚需。而未来随着北京市政府正式迁入，相应配套会进一步完善，通州房价仍然有较好的上涨预期。
记者在亦庄了解到，近期有多个一手楼盘入市。金茂悦售楼处的工作人员告诉记者，周边的楼盘多为200平米以上的叠拼别墅。“购买别墅的客户原本首付比例就高，所以对提高首付的政策不敏感，房价表现也相对平稳。”
现在是否适合出手？
“3·17”新政的力度是空前的，实施近3个月的效果可谓立竿见影。对于未来房价走势，专业人士的判断则出现了分歧。
中原地产首席分析师张大伟认为，目前一线城市二手房下行主要表现在成交量上，成交价的调整才刚刚开始。
胡景晖也认为，在一系列政策的叠加下，未来价格走势有待观察。
前述通州果园附近的房产中介公司工作人员告诉记者，从经验来看，新政实施前两三个月的效果最明显，虽然未来一段时间内房价上涨可能性不大，但房价再下一个台阶的可能性也不大。
中介工作人员给记者算了一笔账：按照目前的房价，想要在通州首次购房，加上所有税费，首付款仍需200万以上。“这是把部分刚需挡在门外的一道‘硬门槛’”。